告别限竞房！2021年北京房价会涨多少?-张大伟的财新博客-财新网

时间已经到了2020年末，还有半个月，让人难忘的2020年就将过去，这一年，虽然疫情影响，但房地产市场随着疫情的控制而快速复苏，整体看数据，2020年刷新历史记录已经成为定局！

1—11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。

拆分单月数据：统计局官方数据显示：11月单月房地产销售面积为1.75亿平米同比上涨12%,销售额为1.73万亿，同比上涨18.6%。

11月数据最值得关注的是，是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个11月。但单月同比涨幅相比10月有所放缓。

计算2020年，1-11月整体商品房销售面积为15亿平米，同比上涨1.3%，销售额为14.89万亿，同比暴涨了7.2%。年内首次开始销售面积销售额全面同比上涨。

销售面积在疫情影响下持续下调10月持平， 11月转正。年内销售额连续4个月同比转正！2020年全年，中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，有望高达17万亿！（2019年全年销售额159725亿）

回到北京市场，大家都在关注，限竞房的销售情况，很简单还是看看数据：

累计数据看，2020年限竞房成交刷新历史记录，已经高达2.8万套，单独看半年数据和库存数据，可以看到，入市了9.1万套限竞房住宅，网签完成5.3万套，只有3.1万套为可售状态。也就是已经销售了66%（部分预定）。

北京限竞房供应到现在，合计入市100个项目，183张预售证，总体供应限竞房住宅91060万套，截止12月15日合计成交终于达到了52882套,网签完成了58%.

北京还未入市的限竞房大约1.5-2万套，截止日前，北京合计成交限竞房住宅土地113宗，累计纯住宅面积为1098万平米，预计叠加部分类别墅类房源，配套面积，合计供应大约1300万平米。也就是说，北京限竞房的房源供应已经只剩1.5-2万套左右。

整体库存分为未网签合计3.79万套，其中部分预定，可售库存合计31423套占比为34.5%。

严重分化的限竞房入市签约！到当下因为各限竞房项目入市周期不一样，因为缴纳首付或者改善项目换房周期等原因，的确存在部分项目已经销售但网签滞后的现象。

整体看，平均网签完成58%，实际大约销售要增加10-15%，也就是大约75%的项目已经销售。一共183期限竞房项目里面，基本售罄的有50期，也就是网签完成80%以上的。50%-80%的有40期，也就是已经进入销售末期。也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的，大部分已经属于滞销。

整体看，限竞房已经出现了严重的三个部分，25%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘，60%的项目顺销，慢慢卖。15%的项目已经基本封盘，很难成交。

最后简单的总结一下：

整体数据看，限竞房随着土地供应结构的明显变化，2020年只有7-8宗成交，绝大部分都非限竞房。限竞房已经快速消化。

限竞房市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，最近入市的限竞房位置相对较好，除了少数五环内项目去化有所提升，但后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大。

市场出现明显的二八现象，20%的项目占据超过80%的销售。

整体看，非优质限竞房去化难度越来越大。因为网签审核购房资格等时间缩短，现在看，真实销售与网签数据差距缩小。

限竞房入市的价格，五环以内想买到限竞房的机会已经只剩4个机会，一共12个项目合计96万平米，大约9000套限竞房的供应量，大部分已经清盘，目前在售的只有丰台几个，还有西红门等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。现在看，包括洺悦湾、中铁两个项目、京投等，这些已经稀缺。

从市场结构看，2020年限竞房成交年内有望接近3万套，市场主流项目成交热度上涨，库存压力降低，集中在远郊区包括青龙湖、顺义、亦庄房山等少数区域。但这些区域后续也已经供应越来越少。

整体数据看，从市场成交均价看，不限价时代到来，未来入市的住宅土地楼面价明显上涨，2021年北京房价上涨已经成为趋势，如果不限制网签，预计价格上涨在10%-15%以上。

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