深圳楼市癫狂，“打新人”会挨打吗？-张大伟的财新博客-财新网

周末聊过这个话题，感觉还值得再聊聊：

十年来，不管在商品市场还是资本市场，茅台强势的发展已经很难找到竞争对手，如果非得有这么一个对手，或许也只有中国神一样存在的楼市可相提并论。现在流行一个经济新名词“茅房困境”：我手里有钱，到底是买房子，还是买茅台？

茅台已经众所周知抢到一瓶就赚1000，所以全民排队买茅台，买的不喝，喝的不买。

而部分城市卖房也同样出现了这一现象：住的买不到，买的不住！

“几万人抢房，只要有资格买到就相当于赚了500万，买到就是赚到。”众多媒体报道下，深圳楼市又发明了一个新词“打新”。

深圳“华润城润玺”的网红盘，项目均价为13.2万/㎡左右，而周边华润城润府的二手房均价在18万以上，价差达到4万~5万，这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算，如果摇中最少能赚500万。

天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。逐利是人的本性。

早在离开盘还有数月时间之前，不少“打新攻略”就在网络流传。到了选房之时，不仅出现了“众筹打新”“借票代持”等传闻，而且根据华润城官方信息，即使在“优先满足无房居民家庭购房需求”的限购原则下，润玺一期1171套房源，符合选房资格者就有9690人，中签率约为12%。

僧多粥少加上“借票代持”等炒作，加剧了抢房现象。“摇上一套新房，账面浮盈就是几百万元”，有机会当然要试试。

十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

终于深圳提及了要对打新监管：

为何茅台和房子成为当今时代的硬通货？根本原因：茅台酒在地域、工艺和品牌上的稀缺性，优质房源背后的社会资源的稀缺性。

深圳并非唯一一个打新城市，其实同类型城市还有好几个，比如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价最高，打新收益最高而被市场广泛关注。

为什么这么多人都关注限价？限价对市场影响多大？

一：失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果

真限价vs假限价，全国看，可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

而限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。（装修款单独计算）

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

所以这些城市调控就是调网签价格。

二：限价是最简单的调控手段

只要网签价格不领先全国，地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。

简单的限价政策，只是为了避免房价上涨全国领先，并未配套其他限购、限售、限贷，增加供应等政策，单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同，掩耳盗铃，表面房价是降低了，平稳，但事实上，房价依然在上涨。

限价只是房地产调控作用最小的一个办法，目的是为了应付上级调控的统计数据。对稳房价不应该只是稳房价数字，稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

房价上涨的原因很多，不增加供应打击投资需求，短期限制签约导致的房价数字下调，对于市场来说，只能酝酿未来的暴涨。

从房地产调控看，住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价，从目前各地的调控政策看，更多还是稳地价。有力的措施不多。

短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价打新放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

简单的总结一下：

深圳并不是一直上涨，但深圳土地供应少，全国同类型城市最少。过去十年供应量是杭州、上海的10%左右。

这一轮深圳房价上涨，关键导火线都是2019年11月11日深圳突然松绑豪宅线，变相的刺激市场，即使7月15日有所收紧，现在的政策相比2019年11月11日前依然宽松非常多。豪宅线意味着杠杆比例，深圳的杠杆比例全国最高。

所以才出现了万人打新，供应少，杠杆高。

房地产市场缺乏长效机制，短期目标与长期目标不能共存，房地产是经济稳定剂。限价是避免失控，但又不能让房地产熄火。

如果真想抑制打新其实办法很简单，摇号参与数量超过房源3倍的限售+5年，超过5倍+10年，投资客不傻，资金成本高了，自然就不打新了。

现在看，过去几年“打新人”是最聪明的一群人。都赚了！

话题：