2021年北京房价将上涨的十大充分理由-张大伟的财新博客-财新网

时间已经到了2020年11月，从2019年开始，很多人都笑谈，这是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年。这句话对于房地产来说，不太恰当，因为深圳、杭州等地，房子不够卖，地产营销可有可无，能不收茶水费就已经是好同志。

长三角、珠三角楼市如火如荼，但京津冀市场过去四年可以说是惨不忍睹，伟哥年初写过一篇：北京楼市有多惨？3年超10万家庭购房亏100万+！

从2017年开始，以北京、天津为代表的京津冀房地产市场，可以说惨不忍睹。但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后，终于有了点市场开始上行的苗头了。

北京楼市金九银十过去，整体看，2020年10月新建住宅网签4224套，二手房住宅网签14330套，合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。

累计金九银十数据看，2020年合计成交住宅达到了40684套，这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。也是调控四年来温度最高的一个金九银十。同比上涨50%。

今天简单的聊聊2021年北京楼市价格变化的预期，判断主要来源下面一些数据：

第一：跌的够多了，该反弹了

当然是北京房价在过去几年，同类型城市全面上涨的时候，单独走出了一个惊天动地的下调行情。

从2017年开始，深圳大部分区域房价到今天累计上涨了60%以上，而北京大部分区域下调幅度在20-25%。部分类型房源比如商住类，腰斩都很普遍。所以这从资金的流动趋势看，深圳、杭州等热点区域的资金逐渐到了离场了结的时候，而北京的性价比非常高，以距离核心区远近看，相比深圳同类型区域低30%，这已经是非常离谱的性价比了。

第二：土地市场出现了颠覆变化！

从2017年开始，当时看土地供应结构，伟哥就说过，不可能不下调，因为供应量大且价格低，北京楼市调控两条最关键，严格的信贷政策+敞开的限竞房。

2019年年末开始，土地供应结构出现了全面变化，特别是2020年，不限价土地再次成为主流。

看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，这代表了，未来网签均价不论调控政策如何，是必然会上涨的。而从2017年对比2016年可以看到，楼面价下调了10%以上。

第三：限竞房土地已经进入尾声！

限竞房可以说是北京调控的创举，很简单，一方面限制了价格，另外更牛逼的是增加了供应。相比不限价的商品房，限竞房对于开发商来说，敞开供应，捂盘不存在。而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房，带来的结果就是踩踏效应，所以过去几年，北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域，北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山。

但最近非常明显的数据可以看到，限竞房已经进入了供应尾声，虽然不排除未来还有零星供应，但2021年，限竞房将明显减少。

限竞房供应中2020年只有6宗限竞房土地供应，2019年是21宗，2018年是41宗，2017年是32宗。

第四；限竞房已经基本进入尾声

上文提及，限竞房最大的影响是踩踏，区域集中井喷，而当下看，除了大亦庄和其他少数区域来，限竞房已经基本上市，最艰难的时候随着不限价商品房的定价走高，逐渐过去。

限竞房累计1100万平米的土地，基本上换算成住宅大约在10万套上学，已经入市了8.6万套，未来剩余2万套左右，而从网签数据看，已经签约4.87万套，部分预定的也有1万套左右，从市场库存看，已经首次出现了下调，跌下了3万套，这其中基本是难卖的已经真卖不动了，比如房山等项目已经封盘，而位置好的项目，最近购房者入市积极性都在提高。

过去了挑花眼，反正等着还有，如果逐渐开始变成不买这个，下一个更贵，那么市场就逐渐开始升温了，这个零界点大概率会出现在2021年。

第五：不限价商品房住宅价格的拉动影响

最近几年，对于北京购房者来说，一方面限竞房的定价已经决定了区域的价格门槛，另外纯商品房住宅非常少，但从2019年下半年开始，纯商品房住宅供应开始提升区域定价，最典型的区域是石景山！

累计看，供应的50宗不限价住宅地块，分成两类，郊区与好地段，指望郊区项目拉高价格不现实，但城区项目，五环内的几个，另外包括朝阳、丰台、亦庄的项目，将对区域2021年定价带来巨大影响。

从土地楼面价看，也出现了集中连片的豪宅去，这对于市场有两个影响，一方面颠覆过去的定价基础，另外一方面会拉高整体网签均价。所以2021年市场价格已经不可能不涨。

第六：二手房市场的变化：

影响二手房的政策和市场变量非常多，当下北京的调控政策肯定是全国最严格，核心其实还是非普住宅标准太高，这一点也是2019年为什么双11深圳取消豪宅线能大涨的原因。

对于北京来说，如果当下政策不变的话，核心还是看二手房其中的学区变化，2020年北京市场能出现5月小阳春主要原因也是因为大量的西城成交。

随着海外留学变成疑问，最近欧美的疫情再次反复，对于海外留学的打击将超过今年上半年，这会导致2021年春节后，二手房的学区房很可能出现一波行情。

第七：信贷政策

三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。

三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长8.2%，增速比上季末低0.3个百分点。

很多新闻瞎写都说回落，其实漏掉了涨幅两个字，证明了信贷依然是明显上涨的。这些都支撑了市场的购买。当然，北京的信贷政策过严，已经基本取消了杠杆，但高性价比的价格，给了市场购买的积极性。

第八：经济基本面

如果说过去几年北京一直是主动减量发展，肯定会带来人口减少的影响，但2020年开始，增加政策再现。

2020年前三季度，全市实现地区生产总值同比增长0.1%，经济增长由负转正。目前看北京市主要经济指标逐步恢复，线上经济逆势增长，民生领域保持稳定，全市经济社会秩序已基本恢复正常。

从2013年上海作为第一个设立自贸区的城市，到今年9月第六批自贸区正式诞生，中国已有21个省/市获得自贸区，覆盖全国49座城市。北京成为第49个城市，在部分区域带来了明显的利好。

第九：全国整体市场的推动

整体看，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。

累计数据看，2020年北京限竞房成交10个月时间已经刷新了年度记录，整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化，市场不限价房源明显增加，限竞房的性价比相对提高。

拆分单月数据：统计局官方数据显示：9月单月房地产销售面积为1.85亿平米同比上涨7.25%,环比上涨25%，销售额为1.87万亿，同比上涨16%，环比上涨20.5%。

第十：综合来说，作为一个首都，北京是京津冀的龙头城市，从全国市场看，一个区域如果龙头城市不涨，整个大区域市场不可能上涨，所以过去一年，全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。

整个华北东北房价基本熄火，除了唐山等少数城市，全面下调，但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力，所以，2021年，北京市场除非出现加码调控，否则房价已经必然上涨。

话题：