万众期待的“金九”房价数据终于出来了，涨肯定是主流，但新建住宅的上涨明显被限价压制了！

9月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

 

简单的梳理一下：

 

拆分单月数据：统计局官方数据显示：9月单月房地产销售面积为1.85亿平米同比上涨7.25%,环比上涨25%，销售额为1.87万亿，同比上涨16%，环比上涨20.5%。

 

2020年金九银十已经过去大半，截止日前公布2020年9月企业销售业绩的企业已经超过30家，这30家企业中，合计单月房地产月度销售额达到了6096亿，同比上涨幅度高达19%，而1-9月累计销售数据更是高达41454亿，同比上涨高达8.8%。整体看，房企已经基本全面走出了以前，9月也成为了2020年房企销售表现最好的一个月。

 

首先：9月房价上涨持续，但涨幅相对放缓.

 

从全国70大城市房价数据看，9月新建住宅有55个城市城市房价上涨，超过了2019年的金九银十，但相比5-8月份有所减少。

 

2019年9月新建住宅有53城市房价上涨，二手房有40城市房价上涨。

 

2020年9月的二手房70城市房价数据，上涨城市50个，这是最近2年来的最高位，17个城市的二手房价格下调也是最少。

从市场走势看，当下大部分城市依然处于上涨过程中，但计算平均上涨速度，相比8月有所放缓。

 

整体看，当下房价依然处于高位中，涨幅出现放缓的原因主要有。

 

首先：调控政策升级，上半年全面刺激，下半年特别是7月份截止金九银十已经累计出现了27城市收紧政策，虽然力度不一，不论是中央部委包括央行都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以整体9月份数据，新建住宅价格涨幅放缓速度超过了二手房。

 

其次：市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧金九银十增加供应，部分企业也出现了促销行为。

 

需要注意的是，房价依然在全面上涨：

 

楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，金九银十市场将继续上行

 

其次：楼市小阳春持续，热点城市变化

 

从9月房价数据看，徐州成为了全国房价上涨龙头，另外二手房城市里值得注意的是，深圳、上海广州。再次全面上涨进入全国前十。

二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

 

深圳9月调控后，部分需求转移到了惠州广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。

 

整体看，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策有望升级。但小阳春有望持续，房价大部分城市上涨的趋势不变。

 

第三：各城市卖地数据明显升温，9月继续高位。

 

房企拿地积极性提高，截止日前，50大房企拿地高达19775亿，同比上涨了4.5%

 

土地市场在快速复苏，中原地产研究中心统计数据显示，截止2020年10月19日全国土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。

 

整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，截至日前50大城市年内卖地超过3.13万亿，同比2019年同期上涨幅度高达17.9%。

 

合计出现了上海、武汉两个2000亿城市，北京、南京，武汉、广州等7个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有13个城市卖地超过500亿，累计42个城市卖地超过200亿。

 

第四：各地调控政策收紧趋势出现。

 

截止日前10月中旬本轮已经超过27城市，发布了30多次房地产收紧调控政策。其中9月有多城市加码调控。

 

中原地产研究中心统计数据显示：全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达403次，从单月次数变化看，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

 

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。

 

整体看，9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

 

政策发力从一城一策转变成为部委监管发力

 

部委调控升级开始，住建部召开房地产工作会议，再次明确房地产调控持续。维持房地产市场平稳。住建部多次召开开发商与部分城市会议，相比之前的一城一策，越来越多的部委指导出现。

 

住建部网站显示，26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。

 

第五：预测后市：金九已出现，银十房价继续微涨，过热城市调控加码维稳

 

2020年楼市持续波动，从目前市场看，一季度市场冰冻，二季度市场基本全面恢复。到三季度7-9月大部分区域同比出现了同比的上涨。

 

从全国市场看，7-9月活跃城市较多，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。从房价预期看，大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升，房价上行趋势出现。

 

随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月出现了多城市收紧政策，持续到9、10月份，抑制市场过热成为调控政策的新特征。

 

整体趋势看，金九银十房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。