降息又落空+无聊的房企融资“三条红线”！-张大伟的财新博客-财新网

8月20日，最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。

这几天同题作文又来了，房地产融资三条红线传播的愈演愈烈，当然所有人都没有官方消息，消息来源都是据说、听说、可能。

所谓的三条红线是：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

即有息负债规模以2019年6月底为基础，如果：

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

资产负债率是判断企业整体负债水平的常用财务指标，由于房企的预收款较大，剔除之后指标更能反映实际负债水平。

净负债率则是判断房企自身财务风险的重要指标，可反映房企的真实负债压力和杠杆水平。

现金短债比则更倾向于判别短期财务风险，可体现房企当下的现金流压力及安全性。

其实都不用是房地产从业者都可以看出这份所谓文件的漏洞：

1：这种指标只有上市公司年报半年报会披露，非上市公司是不公布这些数据的。这种情况下，如果出台这个所谓的政策，意思的上市公司被管制，而非上市公司可以喜笑颜开？

2：绿色档发债数量不如红色档。

众所周知，如果符合这所谓三线，也就是肯定负债率低，过去发债很少。但按照这个规定，年负债增速不得超过15%。

反而都是红色，三线全部超过的，可以按照原来的规模发债。这意味着，从绝对值数量看，全红色的企业依然可以大量发债。而绿色档的企业反而不能利用自己稳健的优势获得更多融资？

3：所谓的三条红线

这幅图来自网络上，都说是“地产三哥”制图，数据准确与否不确定。

可以明显的看到这个所谓三条红线的问题了，净负债率最高的200%，最低的30%。而对于他们的政策影响只是30%的可以多发去年发债的15%，而负债率200%的可以维持去年的发债?

4：所谓的政策机构有问题：

我国债券市场主要包括银行间市场和交易所市场。目前所有的传闻里面都只有央行住建部。连证监会都没有。

那么这些融资只监管上市公司？还是只监管银行间？

5：住建部给开发商开会？

住建部作为房地产的主管部门，约开发商开会属于常规动作，历史上从来没有出现过，和开发商商量出台政策的时候。

所以是不是开会，开什么会，其实都肯定和政策没有任何关系！

6：最近井喷发债

8月20日，据深交所消息显示，金融街控股股份有限公司拟发行10亿元公司债券。

本期债券的名称为金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期），债券简称“20金街03”，债券代码“149209”。

本次债券的发行总规模不超过181亿元（含181亿元），采用分期发行方式，本期债券为第三期发行，发行规模不超过10亿元（含10亿元）。债券期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。

8月19日，据上海清算所消息，光明房地产集团股份有限公司拟发行7.5亿元超短期融资券。

7：绕道所谓政策红线的办法太多：

融资绕道的办法太多，特别是有明确的这些红线的情况下，完全可以通过明股实债在项目层面融资。

房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债受到限制，那么就必须降价吗？

1—7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，1—6月份为下降1.9%。其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。、

7月，房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；在经过4月份的零发行后，海外债连续三个月增长，7月发行规模508亿元，同比下降9.7%，环比增长30.6%。

8：简单的总结一下

为什么一个看着漏洞百出的三条红线市场关注度这么高？到目前为止没有一个官方确认。

其实稍微推敲一下就知道，这个所谓的红线就算执行也没什么影响，最多也就是稍微增加一点融资成本。对于大部分金融机构来说，会主动帮助房地产企业包装融资。最简单的大家可以看看，全国一二线城市有多少项目背后有平安的股权？

现在核心还是市场还在高位，但媒体希望看到跌。事实上，不论是住建部还是央行，明确提及的调控思路一直是稳定！

话题：