去年伟哥写过一篇，北京限竞房“撤退”！

　　限竞房“撤退”？！

　　1：北京限竞房入市未售库存2万套

　　红5月市场升温速度很快，大部分项目去化加速，但到了6月份第一个百亿周末后，虽然疫情反复下，市场看房量又出现了减少，但限竞房整体消失的速度在加快。

　　整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1100万平米，目前已经入市的有90个项目76169套，完成网签的有35940套，没有网签的有4万套，但其中有1.2万套是已经预定的，合计看，大约有2万多套属于还未销售的库存。

　　2：北京还未入市的限竞房大约3-4万套

　　从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1300万平米。现在已经入市大约800万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。

　　3：严重分化的限竞房入市签约！

　　到当下因为各限竞房项目入市周期不一样，因为缴纳首付或者改善项目换房周期等原因，的确存在部分项目已经销售但网签滞后的现象。

　　整体看，平均网签完成44.5%，实际大约销售要增加10-15%，也就是大约60%的项目已经销售。一共150期限竞房项目里面，基本售罄的有40期，也就是网签完成80%以上的。50-80%的有30期，也就是已经进入销售末期。也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的，大部分已经属于滞销。

　　整体看，限竞房已经出现了严重的三个部分，20%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘，60%的项目顺销，慢慢卖。20%的项目已经基本封盘，谁也卖不动。

　　4：限竞房入市的价格

　　现在还有多少优质项目可以买？

　　限竞房里，可以按照限价分成3类型：

　　6万以上的优质地段，一共有19宗地块，5万-6万的主流供应，这有46宗地块，5万以下还有40宗地块。

　　从具体区域看：

　　二环内没有限竞房土地，三环内只有3宗，分别是四道口、东城华润永定府、西铁营的金茂佑安府。前2个项目不论什么时候入市，一般人是买不到的，佑安府已经清盘。

　　五环以内想买到限竞房的机会已经只剩4个机会，一共12个项目合计96万平米，大约9000套限竞房的供应量，大部分已经清盘，目前在售的只有丰台几个，还有西红门等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。现在看，包括洺悦湾、中铁两个项目、京投等，这些已经稀缺。

　　现在看，大部分限竞房产品力和性价比都明显提升

　　简单的总结一下如何现在这些限竞房项目：

　　品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

　　位置为王！五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

　　成本为王！一定要看：拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

　　均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

　　物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。注意了，好项目越来越少！不限价的土地供应占比越来越大。

　　5：最后简单的看看这一波限竞房高峰期！

　　北京的土地市场成交结构中，不限价比例越来越高：

　　纯商品房不限价占比已经接近80%。

　　从限竞房的成交情况看，平均网签45%，实际销售接近60%，已经入市的90个项目中，有20项目接近清盘，50个项目顺销中，还有20个项目已经基本宣布成为死盘。

　　但整体从趋势看，限竞房的消失已经成为趋势，预计大约在2020年四季度，上市新盘中，不限价项目将占据一半以上。整体看，2020年将是限竞房为主的最后一年。最近入市的限竞房不论是土地定价还是房屋消失限价都在走高。优质限竞房值得珍惜！