6月15日，万众等待宏观经济数据，其中最关注的肯定是MLF会不会降息。5月份的房地产数据。

 

　　央行没有降息，6月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展为期1年的2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求，本次操作中标利率为2.95%，持平上次。今日无逆回购操作。

　　但房价还是符合预期，全面上涨了。流动性带来的影响已经反映到了资产价格上！当然，没降息，那么后续市场走势就很难称为乐观了，涨幅也有有限。

 

　　统计局数据显示：

 

　　5月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

　　首先：疫情影响基本结束，5月房价全面复苏。

 

　　从全国70大城市房价数据看，新建住宅有57个城市城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平，下调城市11个也是2019年3季度的平均水平。

 

　　二手房70城市房价数据，上涨城市41个，是2019年9月以来的最高点。

 

　　简单计算相当于70%的城市房价上涨，是最近7个月来的最高点，与2019年12月持平！依然低于2019年3季度，但从趋势看，继续上行的趋势已经出现。

 

　　出现房价企稳，5月房价全面走出一季度颓势的原因主要有几点：

 

　　1：疫情基本平稳，从4月看，全国大部分城市已经已经没有新增，这种情况下，对房地产市场的影响明显放缓。

 

　　2：滞后的网签数据开始恢复，以新建商品房数据为例，整体5月单月房地产市场成交数据已经基本持平，大部分城市开始超过去年同期，疫情后第一次出现

 

　　楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响出现了，所以房价再次出现了上升。

　　其次：楼市小阳春出现了！一线城市全面上涨

 

　　4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

 

　　北京二手房成交量实际单月达到了2.1万套，疫情后积压需求变现，叠加西城学区房成交井喷，使得北京二手房价格出现了环比1.8%的明显上涨。预计6月份虽然有所减弱，但房价继续上涨趋势依然持续。

 

　　刚过去的5月份全国市场持续复苏，基本已经回到了2019i年疫情前水平，整体市场看，基本走出低迷状态。

 

　　从不同级别城市看，一线城市平均环比继续上涨，环比涨幅达到了20.1%，其中北京上涨最明显，成交面积上涨了42.5%，同比也上涨了10.5%。其他上海、广州成交量也有明显继续放大，与2019年同期基本持平。

 

　　二线城市平均环比上涨了35%，其中最典型的上涨城市包括温州上涨了120%，武汉上涨了81%。整体看，全国一二线城市的楼市小阳春已经明显出现。

 

　　第三：各城市卖地数据5月也明显升温

 

　　中原地产研究中心统计数据显示，5月，全国土地市场持续升温，特别是深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。整体看数据，单宗地块超过20亿的48宗地块，底价成交的只有13宗，占比27%，而在之前基本都在一半以上，2019年四季度高价地中，底价成交更是高达6成。

 

　　整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。北京与杭州、上海都突破了千亿，合计50大城市卖地1.7万亿，同比上涨8.8%。29个城市卖地超过200亿。50个城市超过百亿均刷新历史记录。

 

　　杭州卖地1265亿、另外北京卖地1131亿，上海卖地1047亿。

 

　　降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

 

　　从数据看，年内，已经出现了3宗百亿高总价地块，另外合计21宗超过50亿。企业的资金面宽松明显出现了。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

 

　　第四：楼市调控政策多发，政策“温”楼市

 

　　中原地产研究中心统计数据显示，在1-4月房地产调控238次高位的基础下，随着房地产市场的稳定，5月房地产政策次数明显减少，合计全国有35次相关房地产政策调控。累计年内房地产调控为273次！相比2019年同期的205次上涨了33%。

 

　　整体看，5月房地产政策具体内容见文后，大部分政策内容依然集中在人才政策为主，整体房地产市场已经出现了平稳上行的趋势。疫情的影响在5月单月已经基本消失。

 

　　2020年全球面对疫情，各国基本都选择了放水救市，对于最被关注的中国房地产市场，1-4月政策多发也成为了最大的特点。从政策内容看，救企与救市成为两大特点，救企业的政策各地井喷，基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。

 

　　救市的政策目前看，降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回，全国看已经累计超过12城市出现了政策一日游，但部分补贴购房的政策，对市场依然有所影响。

 

　　从目前市场看，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场只恢复50%，4月市场逐渐回到了80%，那么5月市场整体看，已经全国恢复了100%以上，大部分区域甚至已经同比出现了上涨。

 

　　从全国市场看，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。

 

　　第五：预测后市：6月楼市继续高位运行

 

　　房地产市场5月市场持续升温，当下市场部分区域也的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升。一季度疫情井喷，大部分企业在一季度只完成全年10%的销售目标，这种情况下二季度对于大部分房地产企业来说关乎存亡！

 

　　从5月市场数据看，已经超过去年同期。2020年疫情基本平稳的情况下，全国房地产市场也在快速收复之前下调的部分。整体看，疫情对房地产市场的影响已经基本过去，2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。

　　6月已经过去的前两周全国大部分城市数据继续高位运行。整体看，没有降息，这个最大的利好没有出现，但放水养鱼对于房地产来说，不论是按揭还是开发企业资金都非常宽裕。整体看，6月20日如果没有惊喜，市场可能逐渐冲高回落。