“优化” 调控，青岛楼市暗度陈仓：限购、限售动了！-张大伟的财新博客-财新网

在3月出现了5个城市松绑调控一日游后，4月份调控政策继续集中在人才政策上，对于房地产“限购”等政策尝试，只有燕郊的口头松绑官方不承认版本。

终于调控政策还是出现了一个重磅的试探：青岛“优化”调控，暗度陈仓，调整了限购限售。

详细信息如下：

为深入贯彻国家和省关于统筹推进疫情防控和经济社会发展有关要求，充分发挥市场机制作用，千方百计促进消费回补和潜力释放，把疫情对群众生活、经济发展的影响降到最低，确定在全市开展为期100天的“2020青岛百日万店消费季”（以下简称“消费季”）活动，制定本方案。

其实其他内容不用看，关键是3条内容：

5.鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

6.在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后，可享受本市户籍人口购房政策。

7.因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。

简单的总结一下：

1：说是只落地100天，其实是避免政策影响大。

2：主要动的是5年限售！

2018年4月18日，青岛调控要求：在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

所以新政策其实主要影响的是这部分房源，也就是说，原住房取得不动产权证2年即可销售。

限购上，符合条件的首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制，原来没有青岛户口要连续缴纳12个月的个税或社保。

3：那么对青岛的影响有多大：伟哥不是青岛人，还是抄袭一点青岛朋友的分析：

青岛放松限售限购详细解读，影响市场有多大?

文中介绍：

过去四年，青岛大约卖了10000亿的房子，其实有些透支。而这次放开5年限售，2018年4月18日之后签约的二手房正好放出来，增加了房源，本来这些房子应该2023年之后上市的，这次是增加了房源。而青岛今年的房源本来就在快速增加，去年总共卖了5万多套二手房，每月不到5000套，如今供大于求更加加剧，所以，对二手房来说，整体不是一件好事。

而次新房来说，2018年签约的今年也才收房而已，两年税钱，所以正常释放怎么也得2022年，所以对新房转二手的市场影响倒不大。

外来人才买房的放开主要是市内四区，这是一个比较大的突破限购的措施。当然最终这个要看执行的力度问题，到底是偏黄岛还是偏城阳，这个是影响落地数量的根本因素。这对于市区尤其是市北区放量的楼盘来说，是个好消息，外地的以前客户可以签约了，以后的客户可以加大开拓力度了。

伟哥还是聊聊对全国其他城市的影响：

房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

直接针对房地产政策宽松的大门是开不了了，但有两扇窗户，开的可能会越来越大。

一扇是资金。众所周知，降准降息频繁，320预测降息打脸了，420可能降息幅度会非常大。

国常会确定，强化对中小微企业普惠性金融支持，累计金额超3万亿元。

其实当下预测房地产市场就是算命，通胀还是通缩，如果出现通胀，当下买房是最合适的机会，如果出现通缩，赶快卖房！

政策一日游体现地方救市的期望。

累计看，最近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

2019年，杭州、厦门、宁波常住人口增速大幅加快，杭州更是成为人口增量增速双料冠军。2017-2019年，浙江、广东常住人口年均增长率最高，成为这轮人才争夺的最大赢家，也反映出人口流动重心加速南移。

首先：人才政策不敏感，各地当下出台政策逐渐谨慎，相比一日游政策，人才政策力度再大，也不会出现收回的风险。

其次：大部分城市的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但主要集中在个别三四线城市。

多城市政策力度较大都被叫停，但试探政策依然不断出台。主要原因是一城一策，地方的土地财政、包括经济稳定要求房地产政策有所调整。

整体看，短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，另外现在看房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。

第三：人才成为房地产政策调控的窗口。2019年全年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策，吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2018年同期相比上涨超过40%。

最后简单的总结一下：

稳楼市不必遮遮掩掩，针对真实改善和刚需的政策调整应该“光明正大”！不论青岛的调控会不会一日游，这都是调控政策在市场变化下的一次正常变化，市场变了，调控也应该变。

坚持房住不炒！房地产调控的大门预计打开的可能性不大，楼市买不买房关键还是看信贷+人才，这两扇窗户开的有多大。

全球都在放水、人才的认定标准会越来越低，这两方向的政策预计将是2020年市场的主流政策。

话题：