楼市静待“王炸”落地-张大伟的财新博客-财新网

房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策，什么时候买房？看政策，政策宽就买房，政策收紧就卖房。

全国各地楼市救市政策井喷，但力度都非常有限，难以导致市场出现大幅度变化。

疫情影响经济，但对于楼市来说，并没有什么太好的消息，为什么昨天下午房地产股突然拉升？（最近已经是没有刺激政策就躺倒的行情了）

地产股午后全线走高，南国置业、大龙地产率先封板，万通地产涨逾9%，大名城、中交地产、天房地产、荣安地产等多只个股纷纷冲高。

从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性，全球市场的流动性危机将得到极大的缓解，全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。

按照白宫的说法，美国的第三轮救市计划总额已经攀升到了6万亿美元。白宫经济顾问库德洛25日表示，除了2万亿美元的经济救助计划外，美联储还将提供4万亿美元以稳定金融市场，提供贷款担保支持，以及扶助一些受打击的行业。

该法案中包括对医疗卫生系统、中小企业和百姓的直接财政支持，同时还包括一笔5000亿美元的款项，用于支持受冲击严重的行业。该法案禁止这笔款项扶持涉及白宫、国会等联邦政府成员的产业。这意味着特朗普持有的相关产业，即便受到冲击，也不得寻求财政支持。

那么对于国内房地产市场来说，有什么王炸消息吗？

很简单！存款利率很可能在今天开始任何时间下调，为什么说这个调整影响会非常大？

之前，虽然央行通过降准等方式释放了相应的流动资金，但由于银行负债成本整体偏高，并未有效引导LPR下行。在MLF政策利率不宜频繁变动以及降准效果有限的情况下，鉴于企业和居民部门存款占银行总负债的60％以上，适时适度下调存款基准利率，将对LPR下行产生明显效果。

2月20日，央行副行长刘国强也指出，存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”，未来将综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况，适时适度进行调整。

众所周知的中国银行的利润高位，决定了指望银行自身降低贷款利率难度很大，那么只有要么MLF降息，要么存款降息，而存款降息将直接导致居民投资欲望增加叠加银行放贷成本降低。

1 存款降息将导致LPR大幅度降低

目前银行资金来源中，存款约占九成，而存款基准利率保持不动使得银行整体有息负债成本下行受阻，因此银行下调报价加点动力不足。如果央行能降低银行存款基准利率，能在一定程度上缓解银行净息差收窄压力，激励银行进一步下调企业贷款利率。

M2突破了200万亿！2013年才100万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速为15%。聪明的购房者都会看货币供应速度决定自己的购房时间！

国内会如何？

降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。

对市场成交影响，房地产市场下行趋势有望放缓。

从时间点看，2019年1月份当时也出现过降准，随后因为降准及当时各地房地产市场的人才政策井喷，出现了一轮持续2-3个月的小阳春，随后在4月19日会议后，收紧政策打压，市场出现了退烧。

疫情后，楼市下调难免，但降准有利于房地产市场的降幅放缓，降准对于市场有稳定的信心。

政策双向调控。

央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。

降准对不同城市的影响，整体看，降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说，房地产市场很难走出低迷。

全球比赛大放水时代来了！

整体看，中国楼市看政策，但政策现在扑朔迷离，还没有一个明确的中央政策表态。

那么继续降息肯定明确了。

但1季度的宏观数据到底如何将影响房地产的政策取向。是不是买房要看3月底4月初的宏观政策，如果政策不宽松，那么房价肯定有一波下调，如果政策针对刚需和改善有所宽松，那么房地产肯定有一波行情。

2 全国5地调控一日游，地方试探政策红线

海宁成为全国第5个政策一日游的城市。

据海宁发布，3月25日至4月24日，海宁云上房博会开幕。房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是说，非海宁户籍在海宁可以买多套房。

南宁是一个典型的四线城市，浙江省辖县级市，由嘉兴市代管，2017年4月17日执行限购，政策要求在本市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

严格来说，这个限购政策并不严格，只针对外地户籍限购一套，本地户籍并不限购。

2019年全年，海宁市全年商品房成交量约20535套，成交面积约421万方，住宅成交15996套。并不属于热点房地产市场。

虽然是一个县级市，但这个政策被关注的主要原因是因为的确突破了底线，相比其他城市的最对刚需、改善，这个政策直接相当于全面取消本就影响不大的限购政策，相当于鼓励炒房。

虽然海宁的针对外地户籍的限购政策是不是取消，实际影响并不大，因为外地户籍在海宁落户并不难，变成本地户籍就不限购，但这种短期取消外地户籍限购一套的政策，对于市场的理解很可能被认为是鼓励炒房客入市。

累计看，最近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。

疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

首先：各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

其次：疫情来各地调控持续试探， 2月份以来截止3月25日的房地产市场多发，超过80城市发布了不同程度的房地产调控。

类如3月23日，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》，降低商品房预售申请条件，放宽预售资金监管。

各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看，因城施策的特征非常明显。

基本都从简化相关规划建设手续、分期缴纳土地出让价款、优化商品房预售许可、优化施工备案、合理调整缴费节点、优化农民工工资保证金、放宽公积金提取额度、补贴抗疫一线工作人员等诸多方面入手。

大部分城市的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但主要集中在个别三四线城市。

第三：已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

多城市政策力度较大都被叫停，但试探政策依然不断出台。主要原因是一城一策，地方的土地财政、包括经济稳定要求房地产政策有所调整。

整体看，短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，另外现在看房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。

第四：目前看，各地政策力度非常有限。

目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。

整体看，疫情下，少数放松房地产调控政策的城市都被叫停。而后续房地产政策的取向很可能有所改变。

房住不炒与支持刚需购房并不矛盾。

政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，为了稳定市场，出台针对刚需购房者的扶持性政策并不违背中央政策。

虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市会试探政策底线。特别是三四线城市，财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。

后续国内将继续非对称降息，一年期多降，5年期少降。有利于企业贷款，不排除部分流入房地产。但整体看，政策取向依然是不会全面放开房地产贷款。

这只是开始，从趋势看，降息还将持续

在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。

全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

资金利率的如果进一步降低，必然导致资产价格相对于资金的价格进一步提升，利好资产价格，特别是人口明显净流入的城市。

简单的总结一下，楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热，3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约60%的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场在等待政策。

宏观政策初期明显定力十足，但经济的颓势决定了后续必须救市，这种情况下，如果出现包括存款利率降低等信号，那就赶快买房，如果没有救市政策出台，那么楼市很可能会继续下探。

话题：