3月20日降息落空，房地产要难受？-张大伟的财新博客-财新网

房地产看天吃饭，天上下雨房地产就上涨，天上不下雨，房地产就消停。

翻译过来就是房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

降息的影响对于房地产来说，不仅仅是对于购房者的实际购房成本有影响，对于心理影响也非常巨大。降息降准会被购房者认为是买房的冲锋号，当然不降息也就没有了这个影响。

特别是在最近海外比赛降息的时候，国内选择了按兵不动。所以对于房地产来说，这肯定是一个坏消息，在市场逐渐复苏的情况下，出现了降息落空，这肯定会影响房地产的购房者信心，当下冒着疫情还敢去售楼处的购房者基本都是预期货币放水。

当然，3月不松不代表4月不松：还可以期待看4月份的

央行近日也明确提出了对于未来贷款利率明显下降的要求。央行货币政策司司长孙国峰3月15日在国务院联防联控机制新闻发布会上表示，下一步，央行将继续综合采取多种措施促进贷款利率明显下行，支持企业复工复产和经济发展。继续推进LPR改革，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，引导完善商业银行内部转移定价（FTP）体系，将LPR内嵌入银行内部利率机制中，完善LPR传导机制，继续释放改革促进降低贷款实际利率的潜力。同时引导银行体系适当向实体经济让利，降低企业融资成本。

央行的报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这已经不是第一次了，最近包括财政部、央行都在重申这句话。其实很容易理解。房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。

因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算，5个点的房贷利率变化简单的所就是，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

全国性的房地产稳市政策集中在“救企”。

在历史上2月份惯例是政策少的月份，因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响，全国房地产政策井喷。不完全统计，2020年2月份来全国已经有超过80城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。

80多城市发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但只要个别三四线城市。

已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

多地发布房地产政策，的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地企业有很大作用。

另外，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有很大作用。

包括苏州等城市，针对之前土地要求现房销售等政策修改，有利于缓解过去2年拿地企业资金链。加快企业供应房源入市。

但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

目前全国各地售楼处基本关闭，而工地也都停工，这种情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说，应该在房住不炒的基础上，放开刚需和改善购房。

短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

不同城市之间，房贷的利率差距巨大：

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

简单的总结一下：

首先，全社会的资金面是宽裕的，自上周以来，在降准信号影响下，资金利率持续走低，隔夜利率从18日起跌破1%，并于昨日进一步走低，这是自去年12月份之后，再次步入隔夜“0时代”。

其次，银行已经水漫金山。

3月18日，隔夜Shibor（上海银行间同业拆借利率）报0.9630%，下跌12bp；DR001（银存间隔夜质押式回购利率）加权平均利率收报0.9548%，下跌11.72bp；19日，隔夜Shibor继续走低，报0.8460%，下跌11.72bp；DR001加权平均利率收报0.8355%，下跌11.93bp。

第三，不降息对于房地产购房者的心理是利空，降息买房，加息卖房，不变不动。

第四，大趋势肯定还是降息，现金为王，等待4月20日看。

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