315！如何躲开2020年质量历史最差的房子？-张大伟的财新博客-财新网

315！如何躲开2020年质量历史最差的房子？

去年聊过这个话题，今天315老生常谈，再聊聊。

首先，明确一点，中国的房屋质量本来就不算问题，建筑寿命本来也就几十年，所以如果房价涨，这些问题都不是大问题，因为房价不涨了，或者说是涨的少了，所以这几年房屋质量问题曝光的越来越多。

按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列，大部分房屋的结构年限本来就是50年！而且从实际施工角度看，大部分房屋质量并扛不到50年之久！

当然，也并非所有的房子质量不好，吐槽没有任何意义，今天主要还是聊聊，如果你买房，如何绕开套路，买到质量过硬的项目？

不管你爱不爱喝酒，“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高，这叫做“大年”，而如果天公不美，自然灾害频发，这就是“小年”。

房地产也一样，因为调控，在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样，房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。

1.疫情复工的影响

众所周知，2020年遇到的疫情，大部分工地返工难，即使到现在，大部分工地也没有复工，这就出现了两种情况，一部分工地暂停施工几个月，一部分工地需要在未来几个月抢工期。

虽然疫情已经明确了属于不可抗力，但对于施工单位来说，即使可以延迟时间，但为了降低成本，肯定会加班加点抢出时间。所以未来几个月交房的项目，难免会出现质量问题的概率大涨！

所以对于将来的购房者来说，针对2020年上半年交付的房屋，尽量选择大开发商。

2.建筑商的质量问题持续增加

2019年第三季度，各地共下发监督执法检查整改单154996份、行政处罚书8469份，处罚单位7403个，处罚人员1818名。

3.限价带来的问题

媒体的报道已经很多：龙头房企从2018年开始，群体性的质量问题频繁出现。其实这是因为被关注，中小房企的问题更多，严格来说，龙头房企的质量问题概率远远低于中小房企。

导致大部分开发商都不求产品，只求完成任务。

能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料；这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地；

设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

过去2年，有很多开发商违规使用了双合同，在网签价格之外，通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度开始恰恰是收房的高峰期，过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题，将在2019-2020年出现井喷。

4.千万别买自己宣传自己快周转的项目

快周转的恶果，2018年是快周转恶果爆发元年。

所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。

5.土地价格与销售价差越来越小。

2016-2017年地王集中，而在2018年上市销售的时候很多企业发现，地价与房价接近，这种情况下，只能严控建安成本了。

当然也有人说，建安成本占比不高，控制意义不大，对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，任何成本都会收紧。

建材成本明显上涨。

这是一个最大的问题，很多开发商的建设量是外包、分包，但对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力：

6.部分高风险租赁企业开始跑路

租房也同样躲不过质量问题，从2018年所谓的长租公寓甲醛事件爆发，而甲醛一般都是高发在夏季，随着这些公寓企业跑马圈地，2租赁房甲醛事件将爆发的更严重。

当下在国内最好的板材基本也就是E0，即使这样，也必须减少使用面积，才可能会环境合格，而更多的其实是E1板材。

再叠加上国内各种辅材的问题，施工工艺问题，所以如果单纯从装修角度，很难很难避免这个空气污染。就算单件家具的甲醛含量达标了，一旦全屋装修起来，你也无法保证所有家具建材的甲醛挥发加在一起，是不是超标了。另外包括玻璃胶等物品更是污染的大户。

伟哥给你几个建议：

首先，尽量别买2019年后施工建设的房屋，尽量不买2020年10月前交房的项目，因为大部分城市都面临返工比例高低的问题，赶工、工人的认真程度问题。另外当下不仅仅是开发商没钱，建造商也亏。

其次，如果买，就尽量买大开发商、大城市的物业，相对质量要好。大企业出问题的概率低，出问题了也能找到人解决。金茂、中海这些大央企质量相对过硬。

当然，大城市相对也安全一点，

第三，能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目，问题越大。特别是中小城市的。

第四，租房别租新装修的，出租房这些二房东装修的两年内房子千万别租。

第五，千万千万别买2019年在销售榜单上爆发上涨的企业，大部分都面临资金压力买的榜单。千万别买什么拿地飞虎队的房屋，也谨慎买最近1-2年拼命上市的房企在小城市开发的房子。

话题：