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谁也没有预测到2020年中国会遇到疫情，而且波及面这么广。这是每个人都逃不掉的社会现实。对于房地产人来说，其实能做的不多。这几天经常有人问我对后市看法，也看了很多人写了很多文章。
大部分分析文章分析市场都对比的是2003年特别是中指院找出一堆2003年的数据，其实意义非常小，基本所有分析问题的结论都离不开两点，
1，市场肯定会被重创，到底影响多大看疫情长度。
2，消费者会喜欢大房子，卖房的逻辑会变化，越来越体验和互联网化。
伟哥按照自己的逻辑简单的也分析分析，（其实都是忽悠，预测都是骗子）疫情预测不了，但人性是可以分析的。
首先，地产人要保护自己身体安全，留得青山在。
人是最重要的，地产人也是人，不论从企业还是从家庭角度看，未来几周尽量少接触人，有工作也最好是线上。
截止今天，官方数据是2万人感染，除了湖北其实大部分区域的死亡率不高。在和非典一样，在疫情过后几个月，还留存记忆的很可能也就是这几万家庭。大部分人都会淡忘。锻炼身体、保护好自己是永恒主题。
第二，对比大部分行业，房地产远远不是最惨的行业。
房地产主要成本是土地和建安，人员成本不算最大。而对于大量的餐饮旅游等行业哪怕是养殖等行业，损失远远超过房地产。短期看，如果2月份能缓解疫情，对于房地产来说，影响非常小，毕竟土地和房子保质期很长。
所以房地产人叫惨的时候看看其他行业。坚信疫情会很快过去。
第三，不要相信那些网络调查，动辄推迟半年买房之类的。
疫情如果短期缓解，市场政策边界宽松是必然，不乐观但也不能悲观。
第四，这次对于所有人最大的影响是还是应该买房！
不论是几个长租公寓企业的骚操作，还是针对租户的隔离，都要求年轻人，还是应该在力所能及的情况下买房。
第五，现金流为王，不论是企业还是个人，高负债肯定危险（当然，疫情缓解了，市场肯定记不住，企业会继续高负债，但对于大部分个人来说，起码富余3-6个月房贷的现金流这是必须的）。
第六，本次疫情与非典对比毫无意义。
很多机构都把非典时期作为本次疫情影响对比对象，其实毫无意义，这就相当于，18岁的时候和40岁的时候得感冒恢复时间是不一样的。非典时期没有一家企业是高周转企业，大部分企业融资额度负债率也都远远低于现在。
第七，疫情决定了企业的生死，指望救是不可能的。
如果2月份完结影响会比较有限，如果拖累到3月份，大部分民营房地产企业都会出现债务违约的可能性。一般企业都会在春节前大量融资，现在看，当时高成本借钱的企业，现在起码担忧不会那么大。
但如果疫情在2月份不能明显缓解，除了国有房地产企业，其他企业都会出现巨大的债务违约风险。
第八，对于大部分房地产企业来说，1-2月惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业都会在4季度大量融资，所以目前看，如果疫情能够在2月份缓解，企业的压力相对可控，但一旦疫情蔓延到3月份，预计房地产企业的到期债务将井喷，在销售现金流锐减的情况下，大部分房企特别是私企，坚持不了2个月。
所以现在所有企业都在关注疫情缓解时间，根据疫情预测对企业的影响。
如果最近2周，疫情被控制住，因为死亡率不高，除了染病的几万家庭，市场会快速淡忘这件事。涛声依旧。
第九，销售手段会革新吗？
线上销售毫无意义，大宗商品不可能线上销售，特别是投资属性的。对于当下大部分企业组织的线上看房，完全不能解决购房问题。购房决策并不是寻找路径的问题，而是投资属性。在疫情不缓解的情况下，没有人敢大额度消费和投资。
第十，对于市场成交量的影响？
从1月下旬开始截止日期，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。
1月网签数据，与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况，滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。
第十一，什么时候市场会缓和？
疫情不缓解，市场不稳定，目前各家房地产企业都没有能应对疫情的办法，在疫情面前，购房者会全面萎缩，等待疫情缓解。坚信疫情会很快控制。
2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”）称，房地产业关联度高、带动力强。同时，文件首次明确房地产的国民经济支柱地位。
第十二，什么城市值得生活？
医疗条件分化，医疗代表了城市宜居程度。全国严重分化，从个人角度看，还是应该选择医疗教育资源富集区域。当然，疫情过后，大部分人会快速遗忘。
第十三，对不同类型的房源会有什么影响？
疫情对于某一类房源影响是很小的，短期看，可能有利于低密度住宅，举例来说，非典时期的淘大花园，病例最密集，但现在看，房价并没有受到影响。
当然，对美好生活的向往，肯定是希望房子越来越大。越来越舒适。
第十四，疫情对房地产的后期影响，再见依然是从前。
很多人文章都在写房地产再见不再是以前的样子。不会的，疫情过后最多3个月，如果有政策刺激，最多一个月，市场涛声依旧。
第十五，短期对于打工的人来说，国企依然是最好选择。
不论疫情是不是缓解，未来几个月对于打工者来说，都是职业高危期，全社会负债率高的企业都有关门风险，这种情况下，努力工作吧。
第十六，最近几个月那些房企会比较难受？
负债率高的企业压力最近肯定打，2019年拿地多的企业最近资金链肯定紧张。但如果疫情能快速缓解，这些又将变成优势。
第十七，最近的市场成交萎缩。
从1月下旬开始截止日期，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌95%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。
1月网签数据，与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况，滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。
第十八，做好准备抓住疫情缓解后的井喷期。
不论政策会不会刺激，疫情过后市场肯定会有一波或大或小的行情，而2020年最关键的成败也是看谁抓住了这一波行情。
所以对于大部分企业来说，与其现在精力用在忽悠领导网上看房上，不如想想，你的产品打磨如何了，你的营销道具是不是比竞品更齐全。
第十九，冬天过后什么时候是春天？
房地产短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。疫情严重的情况下，没有人会有购房意愿，市场肯定持续冰冻，这是不可能因为个人的努力而变化的现实。
所谓购房行为出现变化，不买公寓楼买大院子的文章也是站着说话不腰疼。在疫情期间出现的一些外地人现象会导致90后也意识到不买房是不行的。
很多城市在2017-2019年发布了大量的人才政策，结果配套的确没有跟上。
第二十，2月20日肯定会再次降息，而且降息幅度会比之前加快。2月MLF利率和LPR大概率各降低10BP。
1-2月份各地第三产业受到重创，而即使短期疫情缓解，对于第三产业来说，恢复时间远远要超过其他行业。所以房地产行业的政策宽松是趋势，在房住不炒的前提下，推动改善置业的政策会大量出台，本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。稳经济的措施会比之前更频繁，当然前提都是看合适疫情能够缓解。
疫情不缓解，降价也没有销量，疫情一旦缓解，肯定会有宽松刺激政策出台。所以房地产人现在能做的就是保护好自己，等着政策春风来。（当然预防式的弄点网上看房，闲着也是闲着。疫情缓解了，肯定还是线下为主。）
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