张大伟：注水版“网签限售”惊现全国房价涨幅第一城-张大伟的财新博客-财新网

2020年已经来到了，目前看，全球除了中国哪儿都乱糟糟的。而中国大部分人依然关注的是房地产。有人在开演唱会预测房价涨跌，也有地方政府依然的发布房地产调控政策！

昨天河北一个城市发布了一个历史从来没有出现过的房地产调控：

2019年12月31日，唐山市人民政府办公室就加强市中心区（路南区、路北区、高新区）商品房销售管理有关事项发出通知，对房地产开发企业销售商品房行为、房地产中介服务机构代理销售商品房行为等进行了规范。通知明确提出，购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。

唐山全国房价上涨第一！

国家统计局公布的2019年11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，2019年11月，唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，相比2015年上涨了37.3%。环比上涨幅度与银川市并列第一。

市场一直在预期，作为房价上涨第一的唐山，房地产调控会加码！谁也没想到，居然是这样的政策！

首先，这是中国房地产历史上第一次出现“网签限售”！

众所周知，全国累计已经超过百城发布了各种力度的限售政策，有些甚至限售时间超过5年，限售对于市场有什么影响？很简单，就是锁定了你炒作的空间。

但值得关注的最大的一点是：唐山政策是历史上第一个，将限售的执行时间点从网签开始！

以最近一个发布限售政策的城市为例：

江苏省南通市政府网站发布《市政府办公室关于对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满五年后方可转让登记。

截止日前，全国所有的限售政策，都是从取得不动产权证开始计算！唐山是第一个发布政策，明确了按照网签开始算！

其次，这个政策的真相是什么？

普及常识，买房其实就是买房本，只有拥有了不动产权证才代表了你拥有房屋的所有属性。房屋有两种，二手房与新建住宅一手房。

如果你买到房子想要再卖，前提必须要的条件是你必须有了不动产登记证（小产权除外）。

但如果你要是想办这个证，有3种可能性：

1.二手房，很快，网签完成后，一般1个月内各种税费贷款手续办好，你就可以拿到属于你的不动产权证。

2.已经成为现房的开发商一手房，这种一般由开发商代表，需要大约1-2年时间，开发商一般会签署一个为期24个月的代办协议。

3.如果你买了期房，注意了，这在目前一手房比例超过95%，也就是说如果你买新房，基本你买的都是期房，首先你需要等待大约1-2年才能拿到交付的房屋，房屋交付后，还需要1-2年才能办好不动产权登记证。如果开发商有什么问题，这个甚至可能再拖拉几年。

也就是说，如果你买了新房，从网签开始算大概率是要3-4年才能有再次入市的可能性。

唐山的所谓限售政策，其实对于市场没有影响，因为基本所有新房的购房者，都不太可能在42个月内取得不动产权登记证，那么这限售限制了谁？

第三，当下楼市调控逐渐向“稳”！

2019年12个月，合计房地产调控次数全国高达620次，刷新历史记录，2018年全年仅450次，同比上涨幅度高达38%。

四季度也成为了全年房地产调控最密集区间，合计调控高达205次！同样刷新了历史记录！

（11月72次，10月67次、9月单月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

首先，2019年是全国房地产市场的政策年，也是落地因城施策最清晰的一年，这一年各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，出台了力度不同，方向不同的调控政策。

2019年，全国政策最清晰的特点是，人才政策在2018年的基础上继续多发，人才成为房地产政策调控的窗口。全国超过170城市发布了不同力度的人才政策，吸引人才成为了城市竞争的主要政策内容。与2018年同期相比上涨超过40%。

整顿乱象也成为了2019年房地产政策的一大特点从住建部到地方，全国超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策。

简单的总结一下：

1.楼市调控出现宽松迹象

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势，从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

2.从调控政策力度看，房价上涨最明显的唐山等城市，加码的政策平稳，对市场没有影响。地方政府努力维持楼市平稳。

3.当房价不再上涨以后，大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫，是去是留不知道如何选择。供应预期平稳，优质房源减少的时候，最佳窗口期的确到了。

最近的降准，那么政策宽松可以预期，可以抓紧看房了。

相比深圳的火热、上海的轻微企稳，当下全国房地产市场最健康、最值得买的城市是北京，经过持续3年的调整，北京的房价现在最健康。

话题：