15家房企开启2020年北京楼市“第一战”！-张大伟的财新博客-财新网

2019年已经过去了，对于北京房地产市场来说，从上半年的小阳春到下半年的倒春寒，供应量井喷、限竞房，让大部分项目感觉太难了！

2019年虽然新建住宅市场成交有所上涨，但因为供应量井喷，北京楼市商品房住宅库存依然刷新了最近八年的最高记录。

全年，北京累计成交新建商品房住宅（含限竞房36695套）同比上涨了57%，但因为连续两年超过4万套住宅的供应，库存明显增加，2019年截至日前，北京商品房住宅库存高达8万套的多年来最高纪录。

二手房成交了14.5万套相比2018年减少5.5% ，但值得注意的是，这个成交量相比2012年的14.29万套、2014年的10.47万套都要多一些！

所以说，市场感觉差的最主要原因是供应的确非常明显地上涨了！

2019年已经过去了，在2020年市场会如何？

首先，出现了降准！可以预期的是，市场的基本面要稍微好一点，毕竟历史看，只要降准，市场肯定不会继续变差。

其次，土地市场出现了结构性的变化！

从2020年1月2日开始，2020年北京土地市场再次启动！

合计等待出让的住宅用地合计有15宗，其中有2宗为共有产权地块，2宗限竞房地块，11宗不限价商品房住宅地块。

春节前还有6宗住宅地块出让。

过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。

从供应节奏看，明显出现了一个变化：2017年合计有56宗，2018年合计有43宗，而到了2019年只有14宗。

如果单独看2019年，北京供应的住宅土地节奏：合计入市供应40宗各种属性含住宅土地。其中共有产权9宗，限竞房14宗，不限价的商品房住宅17宗。特别值得关注的是在2019年下半年入市（含已经成交与即将成交）的27宗住宅地块中，共有产权8宗地块、限竞房9宗，不限价10宗。

北京包括限竞房的市场明显供应量在2018年到2019年出现了井喷，住宅供应量两年接近8.8万套，而库存也水涨船高。成交均价2019年是53951元每平米，但需要注意的是，这是因为市场平稳后，北京释放了大量的过去的高端网签。

整体看，历史累计供应限竞房突破了6万套，预计还有大约3万套限竞房在土地变房源过程中。也就是说，累计大约还有5万-6万套限竞房库存（包括已经在售和未来入市）

北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目，合计126期，供应住宅套数达到了60470套，而网签数据合计25521套。平均网签均价为48534每平米，网签完成275万平米，按照成交套数计算网签完成率只有42%。

从单月网签数据看，最近几个月都是高位，但与供应量相比，依然库存持续积压，限竞房也已经连续16个月出现了，供应大于签约的现象。

北京再回不限竞房商品房时代！

所以综合来说，2019年北京市场在平稳后，逐渐回归正常。北京的调控政策全国最严格，决定了房价未来几年不会涨！

对于购房者来说，珍惜现在的限竞房！限竞房在完成历史使命后，应该逐渐退出历史舞台！

北京将出让的2宗不限价商品房住宅地块，更值得关注！

之前区域内已经成交了2宗不限价商品房住宅地块！

石景山在过去几年一直是北京楼市的福地，连续2年的销冠，而且石景山区域的限竞房供应量不多，除了五里坨之外大部分项目都做到了热销：2019年石景山成交了商品房住宅3471套刷新历史记录！

2019年6月份成交的华润电建石景山地块，楼面价大约4.4万，预计售价在7万左右入市，项目品质非常高，已经明确了将是：华润置地最高端产品线，九里系，华润内部A标，高于首开华润城。产品80-140平米，以127平米左右四房为主力产品，大约3月份就将入市，非常值得期待！

因为对石景山的关注！将有超过15家房企参与这场土地大战！

中海，保利金茂联合体，招商蛇口，融创，龙湖，电建，华润建工首开，首创旭辉，绿城，中交建等企业，都将参与厮杀！

北京已经很少见到这么多企业同时参与土地市场了！而这些企业里面悬念也非常多！

1.龙湖是不是会拿到一块地？作为过去北京楼市一直的产品力代言人，在最近两年可以说基本没有获得过主流土地（一直六环外溜达）。

2.中海在石景山的优势地位能不能保持？

3.融创最近再回北京，之前在大兴已经拿下两块限竞房，会不会时隔多年再次布局不限价的商品房？

4.2019年北京土地市场可以说是国企天下，那么2020年再次出现的大团结土地市场热，是不是因为大家看好后市？毕竟限竞房发展已经棋过中局，市场逐渐回归不限价！

5.金茂也在西部没有布局，这次是不是会在出现一个石景山金茂府？

6.溢价率会有多高？

起价楼面价2宗地块都已经达到了4.13万，按照北京正常的商品房成交计算，销售成本大约在6.5万左右，保证基本利润售价就要到7万。(限竞房价差基本在2万内，纯商品房品质高)

如果溢价率达到了7%就将超过之前的华润电建地块，溢价率到10%楼面价将达到4.54万，溢价率达到20%，楼面价就达到了4.96万，销售价格也将超过7.5万-8万。

对比一下持续创造量价新高的深圳，北京市场的确缺少优质商品房供应太久了。

2020年来了！土地市场参与企业数量增加，代表了从企业角度对2020年市场已经有一定的判断，对于购房者来说，降准下，市场的确可以关注高性价比房源了！

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