限竞房“撤退”？！-张大伟的财新博客-财新网

当下，限竞房已非市场主流。在稳定房价之下，2019年土地供应中，限竞房的比例明显降低。

1.今天北京将成交一宗不限价地块，竞争力度低于预期。

北京市丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块（丰台区长辛店镇辛庄村（一期）B地块土地一级开发项目）R2二类居住用地。

这块地只有金茂、保利首开联合体两家出价，26亿的起价，82107平米的住宅建筑面积，非常简单可以算出来起价楼面价只有3.17万。这个起价不高！

为什么？地块是纯住宅地块，关键是容积率只有1.1，虽然距离地铁在1.8公里，相比目前在售的西山甲一号位置肯定的差一些，但西山甲一号的容积率是2.5！销售均价是5.8万。

这块地的价值远非接近底价成交能够形容的。最后成交多少，很难估算。但从环境、位置、起价看，这块地谁拿都是值得的。这个位置叠拼卖6万，没什么问题。

2.北京最近3年的第14宗不限价地块！

上面一段不是重点，作为一宗不限价商品房，这已经是北京成交的第14宗不限价商品房住宅地块。

之前已经成交的13宗住宅地块合计建筑面积供应为156万平米！而从成交周期看，在2017年0宗，2018年只有1宗，在2019年已经成交了12宗。

3.未来土地市场供应结构

北京目前合计有9宗住宅土地等待成交（包括今天），其中：

限竞房地块只有一宗：

北京市房山区良乡镇FS04-0100-6076等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F3其他类多功能用地

共有产权地块有3宗：

北京市丰台区吴家村梅市口路1615-761、1615-762地块R2二类居住用地

北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让

北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块使用权出让

叠加今天成交的丰台长兴店地块，未来还有怀柔、顺义、石景山，4宗不限价住宅地块出让。

看数据，如果按照土地招拍挂成交计算，2019年合计商品房住宅地块成交了32宗，其中限竞房20宗，不限价商品房住宅地块12宗，占比37.5%。

看土地挂牌时间，2019年1月1日开始，北京合计挂牌新增商品房住宅地块29宗，其中不限价商品房住宅地块15宗，限竞房商品房住宅地块14宗！

所以从趋势看，从2017-2018年，全部限竞房的土地供应，到2019年，北京已经转变成为了限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏。

4.珍惜现在的优质限竞房，虽然以后还要，但不限价商品房供应也会增加。

5.当下的限竞房对房价的影响

包括限竞房的市场，北京供应量在2018年到2019年出现了井喷，住宅供应量两年接近8.8万套，而库存也水涨船高。成交均价2019年是53951元每平米，但需要注意的是，这是因为市场平稳后，北京释放了大量的过去的高端网签。

限竞房对于市场的影响不仅仅体现在成交价格的平稳。

2019年全市商品房住宅相比2017年库存增加3.4万套，而其中有3.16万套是限竞房。

80%的项目亏损。大部分限竞房开发商已经亏损，北京2017年来，限竞房合计入市土地为103宗，这103宗土地地价（经营部分）与房价差，最低的只有6300元每平米，最高的在3万以上，因为计算办法的问题（部分为F1-F2）。

即使这样计算，限竞房里只有38宗地块楼面价与地价差在2万以上，这些大部分都是2018年四季度后成交。

已经入市的项目中66块地（有项目多地块）有46块地楼面价差在2万以内，已经入市的项目中，只有8个项目基本售罄，另外还有4个项目基本已经保本，整体看，北京限竞房市场入市的项目中有80%的已经亏损。即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损，而如果后续继续价格战，很可能亏损面扩大化。

后续再入市的土地大部分溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争惨烈难免。

6.北京的真实房价到底变化如何？

众所周知，过去几年，全国楼市调控政策北京最严格，但如果看网签数据，北京的价格为什么居然还在涨！其实原因很简单，因为网签的滞后体现。那么事实上，房价跌了多少？二手房跌了大约15%-20%。

新建住宅其实也可以看到数据！

如果计算主要成交区域，2019年五六环之间的商品房住宅，价格大约相比2018年跌了10%左右，而这基本就是因为限竞房带来的影响。

在2017-2018年大量供应的限竞房，目前收到历史最严格的信贷政策影响，基本只能是按照高端住宅贷款，首套首付40%，二套首付80%，的确影响了成交。另外，90平米以内的比例太高，也影响了改善需求与二手房的良性呼唤。

综合来说，2019年北京的土地市场逐渐开始限竞房与不限价房供应各半，的确是一个良性的调控政策。市场在平稳后，逐渐回归正常。北京的调控政策全国最严格，决定了房价未来几年不会涨！

对于购房者来说，珍惜现在的限竞房！明年就不会再是铺天盖地限竞房了。

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