2020年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？-张大伟的财新博客-财新网

还有33天就到2020年了，未来这一个月，各路大神都会预测房地产市场，虽然从来没有一个人预测靠谱过，但算命总是要坚持的。

社科院财经战略研究院27日发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》预测，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

《报告》提出了参考性预警预报。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

很多人很关注：2020年该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？预测的靠谱不靠谱不论，敢于预测的就是勇士。今天来分析分析这个逻辑，看看最近的政策与市场情况。

首先，社科院的预测过去准确吗？

2018年年底预测2019年房价将明显下调。

2016年7月预测：中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和，大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。

社科院：2016年第三季度房价可能快速下跌。

其次，预测市场其实主要看政策，那么当下楼市政策如何？

最近楼市开始有发布“井喷”宽松政策的迹象。

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

2019年房地产调控最主要的特点集中在，政策关注人才、公积金、租赁等市场。

第三，开发商的拿地节奏。

虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，2019年房企拿地数量依然刷新历史记录：2019年截至11月28日，龙头房企拿地数据：整体看， 50大房企拿地金额高达1.97万亿，同比2018年同期上涨幅度高达18%。

拿地最多的万科1567亿、碧桂园1236亿、保利964亿、中海928亿!拿地超过500亿的房企高达9家，合计38家房企拿地超过200亿，刷新历史同期记录。

第四，2020年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？

到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的物业。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

1.买房看政策，政策看信贷，利率的顶峰已经在8-9月出现，利率下调是趋势，特别是MLF降低后，不论5年期的LPR如何变化，社会资金成本肯定是降低的。

2.其他城市，包括深圳等城市的豪宅税改，各地的人才政策，北京的调控政策全国最严，但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。

而按照北京市场的需求积蓄时间和周期，现在楼市基本是3-4个季度的小周期，按照正常看，春节前后会接近2019年初。

3.土地市场供应出现了变化，虽然依然全面限价，但看2019年的土地市场，不限价商品房地块已经超过15宗，从供应节奏看，2020年入市的不限价房会增加。

4.北京的房价在跌，限竞房现在是最难受的时候，2019年11月28日北京住宅库存高达7.28万套，这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来，北京限竞房供应高达5.19万套，签约只有2.25万套，库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去，最近2个月供应节奏明显放缓。

不论是五环内还是五六环之间，明星项目已经基本入市。现在如果你买房，你的话语权最大。往后走，好房子比例锐减。

5.北京市场的杠杆率全国最低，而且已经持续3年，在接近无杠杆的情况下，市场还能在2018年3季度，2019年1季度出现小阳春，当下的价格已经相比2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率，相当于便宜了25%，风险已经小很多。

当房价不再上涨以后，大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫，是去是留不知道如何选择。供应预期平稳，优质房源减少的时候，就是最佳窗口期。

而决定你是不是真要买房要看2019年12月20日的LPR，在猪肉价格平稳下，下次降息幅度多大？如果再次降息，那么政策宽松可以预期，可以抓紧看房了。如果不降息，那么房价将还会继续跌一波。

话题：