年末“宽松”政策井喷楼市能翻多大浪花？-张大伟的财新博客-财新网

最近很多人关注一则新闻：全国446家房企破产，感觉房地产市场到了末日。真相是这样吗？

其实这个446家房企的数据毫无意义，2018年全年，全国房企数量高达97938家，而过去30年，房企数据上涨了4000%。

今天的地产股明显价格上行。

最近楼市开始有发布“井喷”宽松政策的迹象。

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

2019年房地产调控最主要的特点集中在，政策关注人才、公积金、租赁等市场。

首先，人才政策井喷，10月单月超过23次，在67次政策里占据了34%。

最近全国多城市发布人才政策，人才政策与购房挂钩，被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亚等。

从全国看，人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。

整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

2019年的新特点：尝到甜头的城市继续加码，分布看城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上，继续加码人才政策。

从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。

吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。

其次，公积金政策多发，超过11城发布公积金政策。

大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性。

很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。

公积金政策有宽松有收紧，整体看，大部分城市都是针对自身楼市发展现状，一城一策。

第三，租赁政策收紧持续，多城市发布租赁政策。

房地产调控继续深入，而租赁逐渐成为了调控的重点，最近各地方与部委针对租赁都有政策发布。

第四，金融政策依然密集，从银保监会到央行、中央部委，在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策，针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年最后2个月全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

房住不炒的基本原则，叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是政策基调。

2019年楼市销售额有望超过16万亿！

10个月房地产销售面积首次同比上涨，全年销售额超过15万亿成定局。

1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。

商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

2018年同期数据：1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，商品房销售额115914亿元。

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局！年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

最后关注几点：

首先，房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，当然已经可以看看房了。

其次，最近各种政策频繁发布，宽松为主，但宽松的幅度并不大，对于市场来说，也很难全面升温，但市场上高性价比的房源、优质的二手房，急着出手的二手房，都可以考虑看看了。

北京最近几周的二手房成交量有所恢复，特别是价格合适的房源成交周期缩短，当然依然谈不上明显的反弹。

第三，2019年-2020年很可能是质量问题最频繁的年份，这种情况下，优选老牌房企的项目，特别是国企和央企的更值得选择，另外对于市场上排行榜突然上涨的房企尽量谨慎选择，大部分都是资金链有问题的企业。

话题：