北京上海比深圳更应调“豪宅标准”！-张大伟的财新博客-财新网

深圳调整了豪宅标准，一刀切把所有144平米以内的住宅都认定为普通住宅了。这个步子有点大，事实上深圳的确有些单价20万一平米的2000万一套的，不算豪宅有点说不过去。

其实市场都知道，北京比深圳更应该改这个标准，北京会不会和深圳一样，出现修改政策后，突然房价的爆发上涨？今天聊聊这个。

1.深圳豪宅税改15秒就加价50万元，是真是假？

深圳是一个爱炒作、爱炒房的城市，曾经出现过很多房地产的谣言。

昨天铺天盖地的媒体报道中都提及了这个案例，15秒涨价2次，合计上涨了50万！

但是真的吗？大家可以查询各家中介网站，的确有大量的二手房业主开始上涨价格，但幅度基本都很小，而且这一套最典型的15秒内连续上涨的案例，已经消失，或者从来没有出现过。

一方面，这种特殊案例如果是真的，按照常理业主报价是完全没有必要连续上涨，因为完全可以在客户有意向后，再谈价格，另外众所周知，对于1100万的房价，第二次上调10万，显得太少。当然也有可能是业主要一次性上涨50万，但是中介选择了2次上调？否则这种调价不符合正常房主的正常思维。

另外一方面，这个调价现象如果是假的，只是为了搅浑水，让市场上涨，那么这一点对于深圳来说，的确存在这个土壤，因为深圳房价在涨。但在北京，市场整体在下调中，所以不用担心会出现深圳的情况！

2.深圳的房价在涨，调整政策的时间点稍早。

统计局数据，9月份深圳二手房价格环比上涨了1.3%，新建住宅环比上涨了1.2%。而北京新建住宅持平，二手房价格下调了0.5%。

从市场角度看，深圳楼市处于上涨过程中，而北京已经连续几个月下调，所以从调控政策角度看，北京比深圳更应该调整“豪宅标准”，也更能承受调整的影响。

3.北京、上海的标准更低！

北京的豪宅标准更低，市场基本全面豪宅化，北京的豪宅标准是2014年发布，而深圳是2015年发布，整体看，深圳的价格标准高于北京。所以从市场看，北京更应该调整。

可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。

简单的计算一下，北京100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内），其中有3700套在六环外。

整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！

上海与北京类似，也同样存在这一问题。

4.需要注意的是，京沪是否非普通住宅，都与贷款首付比例有关系！

豪宅税爱贫嫌富。

2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税。

与市场价格相比差距很大，按照市场价格对比豪宅线，深圳市场可能有80%以上的豪宅。但注意，大部分全款或者贷款少的客户，可以做低交易价格，这样就避免了豪宅化。实际深圳市场二手房交易环节，只有50%以下按照豪宅纳税。这部分主要是高比例贷款人群。

北京也存在同样情况，目前市场，对于购房者来说，首付能力强的二手房购房者可以做低纳税价格，而只有首付能力差的购房者，才需要高纳税。

北京：

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%；

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%。

上海：

普通住宅，首套首付35%，二套50%；

非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套为70%。

豪宅税嫌富爱贫，有钱人首付能力高的，反而不用缴，而穷人反而需要交！

市场上，50%的二手房按照200万以内交税，证明了，为了躲避豪宅标准，大量的交易并非真实价格。

当下楼市已经再次明显下行，政策微调时机好。

北京、上海非普标准这一政策已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。2014年就制定的这一标准，到了应该调整一下的时候了。

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