官方数据房地产有“金九”？全年卖房将破15万亿元！-张大伟的财新博客-财新网

今天统计局的官方数据发布了，大家一致认为的2019年没有“金九”，居然是有的？

伟哥之前写过几篇文章，但大部分人不认可。

原来市场数据真的上涨了，不论是销售额还是销售价格。当然这种上涨是分化的，部分城市的确出现了调整，但全国房地产市场的销售数据和销售额，依然是上升的。

现在媒体酝酿的看空心态，导致大家只关注放大了跌的数据，而没有看到全面，房地产销售额依然是刷新历史记录，甚至现在看，2019年很可能再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史记录。

统计局数据显示：

2019年1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

1—9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。

1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。

9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高0.14点。

首先，2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录，年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

9月份房地产市场销售活跃，环比同比均明显上涨，拆分单月数据看，9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米，同比上涨了2.9%。销售额高达1.6万亿，同比上涨了9.4%。

整体看，市场在5-6月反弹后，再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-9月已经连续2个月市场数据上涨。

1-9月销售额同比上涨7.1%，成交面积同比下调仅0.1%，预计2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额历史记录。

（2018年全年房地产销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元）

其次，9月房企资金有所缓解。

1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。

在连续几个月出现了资金恶化的情况下，房企出现了资金面缓解，包括外资。购房按揭等数据相对活跃。

2019年今年前三季度，人民币贷款增加13.63万亿元，同比多增4867亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.68万亿元，其中，短期贷款增加1.54万亿元，中长期贷款增加4.14万亿元。（2018年前3季度，仅3.83亿元）

第三，政策逐渐出现了微调。

9月来，各地人才政策依然频繁发布，虽然国庆长假影响，但9月来，累计看，已经超过30城发布了各种人才引入政策。

整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

楼市调控政策：

9月全国房地产调控政策依然密集发布，中原地产研究中心统计数据显示：9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

2018年前9个月房地产调控次数是385次。从房地产调控的政策密集程度看，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

整体看当下房地产市场，涨幅明显放缓，部分区域出现了价格下调，但主流依然是上涨。

楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。但是如果房价下调，预计相对宽松政策也会出台。

第四，标杆房企9月销售额依然明显上升！

标杆房企公布2019年前9月销售额的企业合计有30家，这30家企业前9月合计销售额39240亿，同比2018年同期上涨了18.2%。

单独看9月份，这30家房企合计销售额达到了5634亿，环比8月份的4396亿，上涨了28.1%。

整体对比过去数据，2019年前9月房企销售继续分化，相比2018年同期同比2017年上涨纷纷超过50%，在2019年大部分企业都以平稳为主，部分企业涨幅明显放缓，大部分企业业绩逐渐持平。

相比2018年的企业销售普涨，2019年房企分化明显。

整体销售额出现涨幅明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧。特别是恒大、碧桂园、万科，三家均基本平稳。

中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。

分化继续明显，整体看，中小房企数据依然在上涨。有15家企业同比上涨幅度不到30%。上涨最高的是中骏、宝龙等中等规模企业。

布局三四线城市企业销售退烧明显。

后市预测：市场逐渐平稳，政策稳定，2019年刷新房地产年度销售记录。

虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目，去化率快速下行。

整体数据看，10月份一线城市的土地供应开始增加，其中典型的北京已经挂牌4宗住宅地块，包括亦庄、房山、石景山等区域。

土地市场继续高位运行，截至9月，2019年土地市50大城市合计卖地3.14万亿，同比上涨幅度达18.1%。其中出现了9个千亿卖地城市，最多的杭州2289亿，苏州卖地1390亿、上海1326亿、北京1224亿、武汉市1198亿、天津1177亿、南京1153亿、宁波1084亿、重庆1070亿。

但从全国土地市场看，超过60%的土地依然底价成交，刷新历史记录。

但从全国数据看，2019年依然将刷新历史销售记录，房地产市场平稳是主流。

话题：