北京二手房抛盘“暴涨”246%背后真相揭秘-张大伟的财新博客-财新网

这几天很多人都被一则新闻吓一跳，说北京二手房房源两年多上涨了246%。

这个数据说的是北京二手房房源暴涨了246%，也有说好几倍的，数据本身肯定的确存在，按照这个数据，如果2017年只有2万多套二手房房源，而现在接近10万套，这个市场肯定接近或者已经崩盘了。但这个数据背后是不是总感觉有点儿不正常？

其实，任何一个经历过2017年北京房地产市场的人都会知道这个数据背后的原因。

1.高单价房源再现，2017年15万以上不显示

而房源数据曾经在2016-2017年被严管，特别是学区房等高单价房源，当时不允许显示。

2.限价包括各小区的高价房源在2017年中介网站不显示。

王先生接到中介公司经纪人的电话。经纪人称，王先生报盘出售的房屋价格过高，建议下调报价，如果王先生坚持不下调价格，中介公司会对该房屋进行“下架”处理，公司官网及App上将不会对该房屋进行任何信息推广。

据王先生介绍，他出售的房屋在朝阳区十里堡区域，一套60平方米的两居室，报价430万元。上述经纪人在电话中称，目前该区域两居室市场成交价不超过7万元/平方米，王先生的房屋单价有些高，同时房本下发至今不足五年，税费较高，因此建议王先生下调房屋价格。

3.商住房不挂盘

众所周知，2017年北京最严格的房地产调控政策是商住房的限购，而且明确要求不得宣传居住，当年更是要求所有中介下架所有商住房源。

而现在看，这些小区房源再次挂出，这类房源就有3612套，仅北京像素一个小区就有135套。

4.当下二手房市场的真相是什么？

截至2019年9月22日北京二手房住宅签约7685套，这也是2019年2月后的同期最低点，相比2018年同期的12352套下调了37.7%。

最近几年，房地产市场已经不存在金九银十，但在调控政策影响下，2019年北京9月市场相比之前几个月继续下调。

从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已无淡旺季之分，市场更多是看限价政策严格与否。

2019年9月份因为即将大庆等因素，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。

二手房市场也再次出现了价格下调，特别是与限竞房总价接近的房源，都有明显的价格调整。

北京房地产市场随着信贷收紧影响显现，供应井喷，限竞房积压接近2万套，这种情况下，金九成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套，增加了1.7万套。北京的贷款政策全国最严格，非普通住宅标准过低，导致市场购房者基本都按照非普通住宅首付，二套需要首付80%的金额。

限竞房与二手房总价接近，新房成交量积压二手房成交量，9月北京二手房成交量继续降温。

简单总结几句北京二手房市场：

北京房地产市场有个1.2万套的基本线，月网签低于1.2万套肯定是低迷的，如果不足1万套，价格肯定下调。但2019年9-10月属于特殊情况，特别是10月，金九银十在2009年之后已经被房地产政策扰动。

当下北京房地产市场肯定是低迷的，特别是限竞房与二手房的总价接近。二手房不降价很难卖出。但经历过2017年大跌的北京房价，在2018-2019年下调空间并不大。特别是在2019年上半年还出现了轻微上行，最近的房价只是又回到了年初。

链家的市场占有率非常大，但这个房源数据并非链家发布，而是部分不专业人士的误读制造恐慌，房源数据现在的确比较高，但对比的2017年前值是极端显示情况，当时真实数据远远不止2万多套。

9月16日，中国再次降准，释放大约8000亿的资金。而上周五（9月20日），第二次LPR的报价出现了降息。9月19日、20日、23日，央行以利率招标方式开展了逆回购操作，9月16日以来，算上降准、逆回购操作和MLF操作，央行已释放1.42万亿元流动性。

北京房地产市场的二手房房源基准在8万套左右，当下的房源数量并不算多。降准降息下，市场不会加速下调，当然，未来的走势还是要看国庆后的水流。

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