财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
LPR改革后迎来第二次报价,今日贷款市场报价利率为:1年期LPR为4.20%,前值为4.25%;5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。
 
LPR降低对房地产市场有十大影响。
 
虽然5年期没有降低,但1年期出现了轻微下调,而且从趋势看,这只是开始。
 
第一,LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。
 
1年期LPR为4.20%,前值为4.25%;5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。
 
因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息更多是1年期的下调,引导企业利率降低。但从后续趋势看,1年期、5年期,都有继续降低趋势!
 
因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。
 
第二,第二次的报价,心理影响大于实际影响。
 
但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的轻微下调。
 
整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流
 
第三,目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率,目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。
 
第四,2019年前8月,房地产按揭贷款数量再次刷新历史记录,8月单月房贷继续维持在4500亿以上的高位。
 
部分统计机构的房贷数据统计口径失真,非市场真实情况。简单计算银行宣传数据,意义不大。
 
累计计算:2019年前8月,全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿,相比2018年的前8月3.4万亿多0.25万亿。
 
预计2019年房贷额度依然刷新历史记录,但涨幅将明显降低。
 
原来不同城市之间,房贷的利率差距巨大。
 
全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,而更多的城市不仅仅没有95折,基本都在上浮10%,部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。
 
从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。
 
同样是首套房,当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠,也就是100万贷款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年计算的对比)。
 
每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
 
第五,后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
 
如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。
 
从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
 
第六,整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!
 
关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容。
 
2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。
 
第七,LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续有继续降低的趋势。
 
对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。
 
新政前
 
购房贷款利率:
 
央行规定的存贷款利率就是基准利率,当前的基准利率是4.9%。
 
基准利率和房贷利率的关系:
 
二套房的利率不低于基准利率的10%。
 
实际买房时的利率:
 
买房最终的贷款利率是由贷款银行决定的,目前南京大部分银行执行的利率是:
 
1、首套房:基准利率上浮15-20%,即5.64%-5.88%;
 
2、二套房:基准利率上浮20-%—25%,即5.88%-6.13%。
 
新政后
 
LPR是什么?
 
LPR是货款市场报价利率。LPR不是央行宣布的,由18家银行报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。剔除最低价、最高价,算出的平均价。
 
LPR和贷款利率的关系:
 
例如:8月20日报价的5年期LPR为4.85%,假设9月20日LPR利率不调整,那么根据最新政策,房贷利率如下:
 
1、首套房:不低于LPR,按目前的标准就是4.85%;
 
2、二套房:必须在LPR的基础上最少加60个基点,按目前的标准是5.45%。
 
实际买房时的利率:
 
LPR只是确定了利率的最低值,实际买房利率和之前一样,都是由贷款银行决定。
 
第八,首套房贷,二套房贷在短期内依然将维持之前水平
 
从全国看,因为基准利率不高,房贷执行利率基本都在首套房基准10-20%左右,二套房在20-30%,对于低于基准上浮10%以内的按揭贷款,包括上海等个别城市有可能利率会有轻微上行。但整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。
 
第九,LPR降低不会出现金九银十,市场有望平稳。
 
从二手房数据看,连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。
 
从不同城市变化看,一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落,2019年上半年的小阳春已经过去。预计金九银十将难以出现。
 
第十,降准与LPR降低的出现,对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,整体年末房地产市场有望平稳。
 
房住不炒下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,已经可以看看房了。
话题:



0

推荐

张大伟

张大伟

669篇文章 4天前更新

中原地产首席分析师

文章