都在等着房价跌，终于统计局公布的8月份房价数据下来了。

统计局官方公布数据显示：

8月份，房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%；同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.3%，其中北京下降0.4%，上海和广州均持平，深圳上涨0.2%；同比下降0.2%，是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

 

8月份，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；同比上涨5.8%，涨幅比上月回落1.3个百分点。

 

相比其他机构的数据，统计局的房价数据，特别是二手房数据相对更准确一些。虽然上涨依然是主流，但上涨城市的数量已经明显减少了。

1.房价上涨城市明显减少，二手房价格下调城市持续增加

 

仅新建住宅55个，二手房仅43个，均是最近18年来的最低点。（2017年末新建住宅房价下调接近45个城市）

从二手房数据看，连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近两年来首次出现。

 

从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去，预计金九银十将难以出现。

 

主要原因还是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。

 

楼市调控持续影响市场：2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。

 

7月单月全国房地产调控政策次数56次，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）

 

2.连续4个月，房地产企业资金情况恶化！

 

1—8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。

 

最近4个月，房地产企业的资金情况不断恶化。2019年8月份，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，叠加地方整顿房地产市场乱象密集。

 

3.房价涨幅全面放缓趋势出现！

 

从8月份市场数据看，房价涨幅基本平稳，市场淡季非常明显。

 

计算办法，用8月房价涨幅数据，对比7月份房价环比数据。

 

新建住宅中，34个城市环比涨幅有所放大，4个城市持平，32个城市环比涨幅明显放缓。

 

二手房住宅中，26个城市涨幅有所扩大，3个城市持平，41个城市出现了明显的涨幅放缓。

 

表格数据为8月环比涨幅与7月涨幅对比。

 

下调最明显的城市是二手房市场的成都与厦门，新建住宅的韶关与南京等。

 

4.二手房环比价格变化，连续3个月出现20城市下跌

 

从70城市数据看，上涨城市数量在6-8月份明显出现了大幅减少，6-8月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

 

5.城市分化继续明显

与7月相比，继续房价上涨明显的城市主要有，南宁、呼和浩特、唐山等城市，但也有分化。

 

调控政策特别是限价，对新建住宅的价格影响非常大。

 

6.预计2019年将没有金九银十！

 

2019年的金九楼市未现，主要有几个原因；

 

首先，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

 

相比2018年，在2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后市场逐渐回落。

 

虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

 

其次，楼市已经没有金九银十，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。

 

2019年9月份因为即将大庆等因素，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。

 

第三，热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

整体看，政策特别是信贷政策将影响2019年9月后市场，如果9月20日的LPR没有降低，那么市场很可能会继续降温。2019年买不买房看未来的920LPR是不是维持4.85，如果维持，那么今年估计不用急了。如果跌了，可以看看房了。