北京2019年26区域104限竞房投资攻略-张大伟的财新博客-财新网

2019年已经过去了9个月，这2天又到了盘点和预测的时候，网签数据现在意义不大，对于2019年来说，今天和明天分别从项目和企业来点评一下过去的9个月市场。

今天先聊聊《2019年104个限竞房投资“攻略”》！

在6月份写过一篇针对当时市场上比较关注的热点限竞房项目分析，当时只有30多个项目。而现在看，入市的项目越来越多。这种情况下，有必要更新一下数据：

首先，北京限竞房成交如何？

截止日期，北京限价房合计土地成交了98宗限竞房地块，已经挂牌的还有5宗，叠加部分项目的拆分，北京已经明确的限竞房项目合计有104个，从已经出让的限竞房住宅地块中，合计住宅面积为900万平米。

2016年四季度至今商品住宅用地中各类型地块成交面积占比

限竞房的数据主要看供应数据和签约数据，因为实际签约很难掌握，只能看看网签。

其次，北京限竞房区域“评分”。

地段为王：限竞房住宅地块中，供应现在看，除了西城外基本都有分布，但是供应量最大的依然的大兴、丰台、顺义。

买房肯定是区域为王，而对于限竞房来说，最有价值的肯定就是地铁房，有地铁的物业，代表了通勤的便利。

第三，项目细分。

从项目本身看，决定价值的很简单，地段、户型、价格、品质。按照区域看，上图详细的说清楚了，区域价值。户型因为大部分项目都有多个数据，所以很难梳理，但从户型看，简单的说，肯定的面宽越大越优质。因为限竞房大部分项目都有不同程度的让利，所以从价格看，也有部分三星的项目，接近四星。

大部分热点项目其实主流都看价格，价格高的基本都是优选：（上次写的基本靠谱）

未来金茂府是目前90多个项目里，唯一一个降维打击的，地价与房价之间有差距，这个项目的品质不会有问题。另外这地块说是北七家其实更靠后沙峪，未来科学城的概念+17号线的通达性。

永定府，这排名第二是因为位置与户型都不错，而且有一定的体量，但因为涉及到中轴线申遗等问题，估计什么时候上市，上市的条件是什么，都未知。

天恒学院里，如果看位置，当然应该排名第一，但套数太少了，抢到可能性不大，另外户型各种朝向，只有南北的少数几十套完美，其他有东西，所以虽然依然买到就赚，但住起来可真不一定舒服。

中海望京府，全北京户型第一！四面宽3卫生间的139户型，完美，以后也不太可能再有。周围别墅区，容积率1.16，靠近地铁，更是望京辐射区，但总价稍高。中海在北京这2年的户型吊打其他所有开发商。

华樾北京，这项目伟哥非常推荐，总价段更舒服，90平米的小三居、140多平米的大四居。靠近大望京阿里巴巴，地铁盘。如果有购房资格，伟哥也非常想买。从单价看，很可能这是2019年北京能买到的最贵的也是最有价值的项目。

西山锦绣府，别的不说，看看西山一号院的二手房价格，最近听说有上市的消息了。

橡树澜湾已经清盘了，五环内5万多，户型比周围项目好，金融街融府，位置+户型+价格，都不错。万科七橡墅，2万多有地铁，别的还想要什么？

佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，这4个，位置都非常好，佑安府在二环，西城天铸在三环，可以说北京11个五环内项目的代表，但户型整体看，都拉低了项目的评级，所以只能进入第二档次。

禧悦学府位置不错，户型也相当好，在五环边，当然，现在大部分购房者都膈应可能要建的宝山垃圾处理，但伟哥觉得，从距离看，影响不大。这个项目估计也快开盘了。

长安云锦是石景山又一个中海项目，性价比依然不错。得房率高，但距离地铁稍微有点距离。

白盆窑的中铁两兄弟，现在看，应该是五环内最后可以买到的90平米住宅了，户型也属于五环内入市项目中，可圈可点的项目。

海淀温泉三兄弟，那主要是看海淀区域+区域内的发展前景。整体看，目前依然处于等待发展阶段。

和悦华锦这些项目本来是很好的，但是亦庄疯了一样的卖地，伟哥同情亦庄其他项目。

另外值得说的是，萬橡華府和悦府这2个兄弟，如果再加上昌平金茂悦，这几个地铁上盖，对于码农来说，2019年北京的北部区域产品力爆发。

包括即将入市的万科望溪、已经开盘的东望，地段、户型都是可圈可点。

最好简单的总结一下如何现在这些限竞房项目：

1.品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

2.位置为王！五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

3.成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

4.均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

5.物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

首先，当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五，从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始在10月下半月新一轮价格战。但对于明星项目，抢不到好户型依然是常态！

话题：