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最近遇到很多有意思的事，打算写一个系列！上班路上想了想，就叫地产堕落系列吧。
聊聊最近值得吐槽的，房地产质量、房地产论坛、房地产户型、房地产限价、房地产调控、房地产保障、房地产渠道等等。
本来今天准备吐槽一下房地产论坛的，但刚好有在开的论坛，为了避免误伤，今天还是聊聊，最近很多人关心的暴雨下，那些房子买要谨慎了！
对于如何选到质量好的房子，业内一直有这样一句话，买房要“白天看一次，晚上看一次，下雨天再看一次”。白天主要看采光，晚上主要考察周边环境是否宜居，下雨天主要看是不是有漏水现象，防水做得是否能让人满意。
未来很可能极端天气会越来越多！
最近的雨季，全国十余省份遭遇大到暴雨，局地大暴雨。监测数据显示，强降雨造访的地区包括山西中东部、内蒙古呼和浩特、四川盆地和川西高原北部、贵州中西部、广西南部、海南岛中东部、浙江东部、上海、江苏东南部、山东南部等部分地区。
而从房屋质量看，最近几年是交付高峰期，问题会越来越多！
官方数据：2018年，全国共发生房屋市政工程生产安全事故734起、死亡840人，与上年相比，事故起数增加42起、上升6.1%，死亡人数增加33人、上升4.1%。其中，宁夏、四川、黑龙江、河北、海南、陕西、北京、青海、上海、山东、辽宁、福建、甘肃、河南、重庆等15个地区事故起数同比上升，宁夏、四川、黑龙江、河北、北京、上海、青海、海南、辽宁、山东、安徽、陕西、福建、甘肃等14个地区死亡人数同比上升。
对于买房人来说，不确定因素越来越多，一方面“房住不炒”，换房的难度加大了，那么这种情况下，买一套质量好一点的，住的舒服点的，就成为了难题：
今天伟哥简单的罗列一下，最近3年，全国这11类房屋谨慎买！
因为调控，房地产在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样，房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而2018年，因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。
按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列，大部分房屋的结构年限本来就是50年！而且从实际施工角度看，大部分房屋质量并扛不到50年之久！
你会看到越来越多的新闻曝光外墙脱落！
1.地价与房价差距非常少的，甚至地价比房价贵的。
2016-2017年地王集中，而在2018-2019年上市销售的时候很多企业发现，地价与房价接近，这种情况下，只能严控建安成本了。
当然也有人说，建安成本占比不高，控制意义不大，对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，任何成本都会收紧。
2.房价与周围二手房价格明显倒挂的！
很多人说，限价下，开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的，因为限价，导致开发商感觉自己亏了，而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题，这种情况下，一房难求，房子盖的太好反应不到市场价格上。
导致大部分开发商都不求产品，只求完成任务。
能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。
装饰减配。初级手段外檐石材变涂料；这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地；
设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。
3.监理公司与建设公司都是开发商自己的项目！
很多开发商的建设量是外包、分包，但对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力：另外建筑监理都是开发商雇佣，这种情况下，特别是监理就是开发商的子公司，你懂的。
4.地下部分特别多的房子谨慎买！
国家规定在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
(五)装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
没有一个项目可以说能彻底解决地下室未来漏水的问题，对于地下有一层的，因为全面大开挖，相对问题还小一点。对于地下二层，三层的，这种项目，建议最好还是买上叠，除非下叠特别优惠，否则5年后，肯定让你好看。
5.靠近水源的
靠近水源地的建筑，相对建设成本会增加，防水等难度也加大，而这些本来就是有固定的保质期。
6.过去2年房地产销售榜单上突然上涨的民企
这种基本都是质量非常差的代表，而且大部分资金链非常非常紧张！
7.一个城市只有一个项目的企业
这很简单了，只有一个项目的企业，基本也没打算认真干。
8.在一个城市出现过2次以上质量安全的开发商项目
这种建议购房者可以搜索一下这家开发商这2年的交付情况。
9.要求经理人大量跟投的房地产企业开发的项目
这是一个最烂的管理创新，让经理人大量跟投，经理人必然会一切要求最快，最节省。这必然带来出现各种问题概率提升。
10.整个区域排水设计有问题的谨慎买
这可以看每年的雨季，经常出现道路积水的，这种基本都是基础设施不到位。
11.快周转的企业！
所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。
而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。
这几年，你买到的房子，大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧，
最后，伟哥给你几个建议：
并不是完全不能买，这也对应价格，特别便宜了，质量小问题大部分人会忽视，而在未来，房价基本平稳的情况下，购房者对质量会非常非常关注。不论是新建住宅交付，还是二手房交易，质量不好的房子未来会越来越难交易！
首先，谨慎选择2018-2019年施工建设的房屋。这几年的房屋质量历史最差，因为不仅仅是开发商没钱，现在建造商也亏。地价最好占房价别超过70%，超过了基本就代表开发商亏损了。
其次，如果买，就尽量买大开发商、大城市的物业，相对质量要好、口碑好的。
第三，能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目，问题越大。容积率低的别墅物业，除非特别便宜，少买地下。
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