破“7”对中国房地产的十大影响-张大伟的财新博客-财新网

今天本来已经写好了一篇“7个月被307次点名的“房地产”！麻烦真大了吗？”，突然看了一眼人民币兑美元汇率，“破7”了！简单的聊聊“破7”对中国房地产的影响！

首先，我们坚信中国的国运向上，这种小波动对大环境影响不大，中国经济有巨大的韧性。中国的各行各业都有很强的生命力！

事实上，“7”的关口对于人民币汇率来说，只是一个普通的点位，“破7”和“破6.97”差距并不太大。只是“破7”后会否引发市场的看空预期，这就值得我们警惕。

1 是不是趋势性的贬值？

从国内经济的基本走势看，叠加人民币的供需角度看，但因为强有力的国家调控，人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。

庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值，外汇管制相对严格，也约束了资本短期大规模流出。

2 人民币贬值肯定是房地产的利空

在人民币升值的数年里，人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。

预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。

但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

人民币持续升值的历史，也是中国房地产价格持续上涨的历史,过去中国房价大涨的原因有很多种，但其中一种，就是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。

如果人民币贬值，将会影响部分购房投资。人民币的贬值，钱的流出，财富阶级的资产转移都将有影响。

3 美联储加息

巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。

虽然在7月12日，发改委发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期已经大量发布美元债。

累计看，截至2019年7月来，美元融资计划执行460.7亿美元（发布的完成情况），刷新历史记录。同比2018年同期的386亿美元上涨幅度高达19.1%。

同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。

人民币贬值对房地产市场来说，首先影响三四线市场，对目前的一二线房地产市场来说影响不大，但如果成为趋势，房地产市场难免受到影响。

4 汇率的波动对于普通老百姓来说，肯定有一定影响。

特别是资产全球分布可能性不大的情况下。在未来一线城市群及周围区域依然是房地产的避风港，特别是看到地价高，明显限价的区域更是代表了未来的价值。当然未来房地产市场的风险越来越大了。

5 会不会允许房企拿地？

谁还在拿地？

6月来，有12家企业拿地超过100亿，整体看，房地产企业拿地并没有收缩。

6 未来的利率变化，宽松可能性非常大！

中国国内市场，不论是股市还是房地产，在当前的阶段如果想取得反弹，需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗，而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。

只要美联储降息，国内的资金面将进一步宽松。这种情况下，对于房地产肯定不是利空。

7 一城一策

对比4月份的大会，未提及城市主体责任，但最近全国房价上涨主要城市，房地产调控价格上涨明显的城市已经收紧一轮！

但是谁也别低估各地方政府放松调控的冲动！

包括最近很多地方的一日游政策，其实都代表了地方的政策预期，未来房地产调控政策肯定还是趋向宽松。只是房地产已经不具备全面大刺激杠杆的可能性。这种情况下，全面放宽的金融风险已经大于收益。

8 城市分化加剧！

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

9 房价会不会波动？

千万别忘记了会议的原则是六稳，房地产是三稳。买房经验很简单，就是看政策。看银行信贷，去看资金成本是上行还是下降。

10 总结

中国的金融政策对经济的稳定起到保驾护航的作用。上半年，央行外围降息举措非常多，货币政策保持了利率的基本稳定，同时其他货币工具的调节力度也在加强，且短期、中期、长期政策进行了有效的组合。

坚信中国经济的韧性，但短期看，对于普通人来说，需要增加风险意识，持有一定的黄金，一二线优质流动性资产是优选！

刚刚的“730”大会，目前了短期不会刺激房地产，虽然地方政府肯定会有松绑冲动。但未来房地产不可能普涨，对于任何人任何企业来说，都是换仓时代！市场小周期，抓紧窗口期！换好房子，好城市，好地块！买好项目！

未来不是投资的时代，而是安全的时代，选择安全避免过高杠杆。

话题：