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破“7”对中国房地产的十大影响

 

今天本来已经写好了一篇“7个月被307次点名的“房地产”!麻烦真大了吗?”,突然看了一眼人民币兑美元汇率,“破7”了!简单的聊聊“破7”对中国房地产的影响!
首先,我们坚信中国的国运向上,这种小波动对大环境影响不大,中国经济有巨大的韧性。中国的各行各业都有很强的生命力!
 
事实上,“7”的关口对于人民币汇率来说,只是一个普通的点位,“破7”和“破6.97”差距并不太大。只是“破7”后会否引发市场的看空预期,这就值得我们警惕。
 
1 是不是趋势性的贬值?
 
从国内经济的基本走势看,叠加人民币的供需角度看,但因为强有力的国家调控,人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。
 
庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值,外汇管制相对严格,也约束了资本短期大规模流出。
 
2 人民币贬值肯定是房地产的利空
 
在人民币升值的数年里,人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量财富增长的消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。
 
流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨的幅度会更大。
 
预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。
 
但如果一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。
 
人民币持续升值的历史,也是中国房地产价格持续上涨的历史,过去中国房价大涨的原因有很多种,但其中一种,就是人民币升值。在这个升值的过程中,拥有房产的人们,资产迅速升值。房产升值的预期,又激发了更多人买房的欲望。
 
如果人民币贬值,将会影响部分购房投资。人民币的贬值,钱的流出,财富阶级的资产转移都将有影响。
 
3 美联储加息
 
巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。
 
虽然在7月12日,发改委发布房地产企业美元债收紧政策后,房地产企业在窗口期已经大量发布美元债。
 
累计看,截至2019年7月来,美元融资计划执行460.7亿美元(发布的完成情况),刷新历史记录。同比2018年同期的386亿美元上涨幅度高达19.1%。
 
同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场将面临颓势,从而可能伤害中国经济。
 
人民币贬值对房地产市场来说,首先影响三四线市场,对目前的一二线房地产市场来说影响不大,但如果成为趋势,房地产市场难免受到影响。
 
4 汇率的波动对于普通老百姓来说,肯定有一定影响。
 
特别是资产全球分布可能性不大的情况下。在未来一线城市群及周围区域依然是房地产的避风港,特别是看到地价高,明显限价的区域更是代表了未来的价值。当然未来房地产市场的风险越来越大了。
 
5 会不会允许房企拿地?
 
谁还在拿地?
6月来,有12家企业拿地超过100亿,整体看,房地产企业拿地并没有收缩。
6 未来的利率变化,宽松可能性非常大!
 
中国国内市场,不论是股市还是房地产,在当前的阶段如果想取得反弹,需要等待国内政策宽松信号的进一步明朗,而美联储降息则给国内政策宽松创造了更大可能。
 
只要美联储降息,国内的资金面将进一步宽松。这种情况下,对于房地产肯定不是利空。
 
7 一城一策
 
对比4月份的大会,未提及城市主体责任,但最近全国房价上涨主要城市,房地产调控价格上涨明显的城市已经收紧一轮!
但是谁也别低估各地方政府放松调控的冲动!
 
包括最近很多地方的一日游政策,其实都代表了地方的政策预期,未来房地产调控政策肯定还是趋向宽松。只是房地产已经不具备全面大刺激杠杆的可能性。这种情况下,全面放宽的金融风险已经大于收益。
 
8 城市分化加剧!
 
城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
 
全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但能卖出去吗?
 
9 房价会不会波动?
 
千万别忘记了会议的原则是六稳,房地产是三稳。买房经验很简单,就是看政策。看银行信贷,去看资金成本是上行还是下降。
 
10 总结
 
中国的金融政策对经济的稳定起到保驾护航的作用。上半年,央行外围降息举措非常多,货币政策保持了利率的基本稳定,同时其他货币工具的调节力度也在加强,且短期、中期、长期政策进行了有效的组合。
 
坚信中国经济的韧性,但短期看,对于普通人来说,需要增加风险意识,持有一定的黄金,一二线优质流动性资产是优选!
 
刚刚的“730”大会,目前了短期不会刺激房地产,虽然地方政府肯定会有松绑冲动。但未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!市场小周期,抓紧窗口期!换好房子,好城市,好地块!买好项目!
 
未来不是投资的时代,而是安全的时代,选择安全避免过高杠杆。



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