为什么都在吐槽房地产“限价”？-张大伟的财新博客-财新网

房地产市场没什么热点，这几天限价又成为了一个热点话题。

1.只要有开发商的论坛，必然会有吐槽限价。

很多房地产论坛甚至变成了限价批斗会。

2.部分城市再次发布限价政策！

7月26日，洛阳住房保障和房产管理局在回复百姓投诉时表示，各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

为什么这么多人都关注限价？限价对市场影响多大？简单的聊聊这个话题.

一、失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果

真限价vs假限价，全国看，可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

而限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看，70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18日时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

二、限价是最简单的调控手段

只要网签价格不领先全国，地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。

比如洛阳。

首先，洛阳限价政策的原因是因为最近几个月，洛阳房价特别是新建住宅房价上涨幅度在全国持续领先，特别是6月份处于全国第一，5月份全国第四。

苏州vs.洛阳，两次极差的房地产调控加码样本。

其次，简单的限价政策，只是为了避免房价上涨全国领先，并未配套其他限购、限售、限贷，增加供应等政策，单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同，掩耳盗铃，表面房价是降低了，平稳，但事实上，房价依然在上涨。

第三，限价只是房地产调控作用最小的一个办法，目的是为了应付上级调控的统计数据。对于洛阳这样的城市来说，稳房价不应该只是稳房价数字，稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

房价上涨的原因很多，不增加供应打击投资需求，短期限制签约导致的房价数字下调，对于市场来说，只能酝酿未来的暴涨。

从房地产调控看，住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价，从目前各地的调控政策看，更多还是稳地价。有力的措施不多。对于洛阳这种掩耳盗铃的限价，对于市场来说，影响非常小。

三、限价与房屋质量的关系

各地楼市限价，是从2016年930开始普遍出现的，之前一二线城市房价在明显上涨，而三四线城市房价本来也不高。

限价带来什么结果.开发商优化配置的越来越多

1、优化第一步

容积率不均衡使用，做出别墅，高层。一个小区整体容积率2，而高层容积率高达3以上，这种情况下，先卖高层，等过2年限价风头过了，再买剩下的精华别墅。

2、优化第二步

能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。

3、优化第三步

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料。

这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地。

设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

这些在交房时，估计很多人都只把眼睛放在自家屋子里，忽略忘记了外部公共空间也是您花钱购买的产品。这里面有些是您细心的话还能发现，有些真的不曾在任何合同、样板房中体现，处于任人宰割的局面。

4、优化第四步

工程减配。水泥标号，砂浆强度，电线品牌，大量的隐蔽工程里存在了太多猫腻，防不胜防说的就是这个。只能祈祷开发商的良心了。

这两年，如果开发商拿地价格与销售价格差价不大的，这些项目收房都要谨慎了。

5.优化第五步

滞后网签，很多房子卖了价格网签不了，排队签约好几年。收房的时候，建筑面积不变，增加套内面积，这样可以多收费。还有部分城市出现了把限价房卖给基金，卖到二手房市场再交易。

5.优化第六步.限价带来的问题是，一二线城市已经不可能再出货值，推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

简单的总结一下，为什么说限价是无奈之举，而且吐槽无用。

1.房地产市场缺乏长效机制，短期目标与长期目标不能共存，房地产是经济稳定剂。限价是避免失控，但又不能让房地产熄火。

2.市场涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，但结果很可能是企业控制成本。这两年将是这些年质量最差的一批。

3.土地出让的时候不限价，卖房的时候限价，的确带来很多问题，地方政府依赖土地财政，舍不得土地出让金。房地产去库存。掩耳盗铃的平稳成交均价。限制高价盘网签。

4.各路专家吐槽限价，背后其实是吐槽房地产调控对上负责，只负责数字不涨，而不是房价不涨。

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