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开封成了最近楼市新闻的热点。
 
从7月19日媒体曝光开封成为全国继太原、菏泽后的第三类取消限售城市,24小时又取消了政策。
 
对于撤销“取消限售”决定的原因,开封市住建局表示,是因为“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。开封市住建局将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。
 
首先,为什么会出现这种闹剧?
开封的房地产市场在全国并不被关注,城市级别也属于三线中下的一个普通城市。年GDP规模只有2000亿。但在2018年卖地高达167.9亿,2019年截至日前卖地70亿,相比2018年同期下滑。
 
从房地产市场看,开封的价格不高,但在2017年的9月15日发布了非常严格的调控政策,其中限售令是重点:开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日三年内限售;
 
对于开封这样的城市,限售3年,实际影响比例并不高,众所周知,房地产交易2年内是有增值税等重税的,一般房产交易都会选择2年以上再交易,限售3年,其实就是延长了一年的交易周期。
 
限售政策只是一个象征性政策,其实全国除了少部分城市执行限售5年的确有一定影响,限售周期3年的影响非常小。但这个政策是本轮房地产市场“房住不炒”的一个指标性政策。
 
其次,楼市的主要矛盾是:地方想放水,中央要平稳。
 
1.地方政府对房地产情有独钟,土地财政依赖性非常高,现在房地产调控的主要矛盾是地方政府想刺激要求房地产市场活跃,中央政策要求平稳的矛盾。
 
2.开封这种24小时政策,对于市场来说有非常恶劣的影响,释放错误信号,误用一城一策,一城一策是根据当地政策对应出台政策,而不是随意出台政策,给同类型城市开了一个坏头。调控不是儿戏,房地产调控政策出台应该谨慎。
 
3.稳房价、稳地价、稳预期,政策经常变动很难释放稳定信号。
 
4.房地产政策应该预判政策效果,避免随意政策,房地产市场平稳是趋势,宽松与收紧并存,这种随意改动政策的行为,应该对制定政策的机构问责。
 
第三,楼市的趋势。
6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)
 
2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。
 
市场可以小阳春,不准入夏。
 
住建部中央坚持房住不炒,地方调控收紧预期依然存在。在6月西安等城市升级限购,代表了楼市政策取向依然是收紧,市场不稳定肯定会加码调控。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点,严查房地产违规融资。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。
 
地方松绑需要越来越多,中央预防楼市的金融风险政策越来越多!
 
最后还是简单的总结:预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子,因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。楼市的基本的逻辑是楼市必须在春天,春天也有小阳春与倒春寒,入夏与入冬都不允许!但购房的信心建立现在看很难,宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。市场不会变的太差,但7-9月大部分企业会很难熬(今年10月有盛大庆祝),对于购房者来说,反而是一个好机会。
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张大伟

张大伟

669篇文章 4天前更新

中原地产首席分析师

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