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买房21大秘笈!
下面聊聊,什么房子值得买,买房有什么经验。
 
1.业内自购的与开发商自购的。
 
很多人看房地产从业者好像挺光鲜,但这主要指的是70后这一波赶上2009年高潮的,对于伟哥这些“90后”,虽然自认眼光不错,但2011年后,杠杆率已经很低,撬动不了多少,收入其实都有限,这种情况下,业内自己买的,开发商自购的,这肯定是好项目。
 
2.合适的时间点
 
伟哥自己最近三次购房,2016年10月买了一套抵债学区房、2014年8月买了望京,2011年12月买了大兴。
 
整体看,合适的时间点就是银行理财收益率最低点,什么时候钱不值钱了,买房就成了好选择。
 
3.不要盲目听专家说涨
 
从投资策略常识出发,比如巴菲特在历次股东大会上表态中(如“要相信美国的未来,但我不知道明年是涨还是跌”)看出,投资预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。
 
我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷,让他们预测明年房价的价格走势,是涨、是跌还是平稳,他们当中肯定有能预测准的。
 
在现在的中国预测房地产走势就是玄学,不是科学。玄学就靠蒙,瞎子算命。蒙准了有奖,蒙不准不受罚,不担任何责任,是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。
 
4.房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说它是夜壶挺恰当,经济发展需要时,就会刺激,不需要时,就会调控。和股市一样,如果预测靠谱,并且相信自己的预测,就不会出现有些房地产专家还租房的现象了,专家也不用天天讲课发布排行榜了,开公司能赚多少钱?
 
很多天天预测房地产的专家自己还在租房,还有动不动说自己是房地产教父的人,把自己当董事长的企业干黄了。
 
5.预测这个事,千万不能听不参与交易的,因为他们的依据都是网签数据,做过房地产买过房的人都知道,网签是滞后的,有些地方甚至滞后半年以上,这种情况下,官方数据+签约数据根本不靠谱。
 
所以多听听二手房中介参与交易的,多听听开发商拿地卖房的,多听听代理行站售楼处的。那么你被忽悠的可能性就要低很多!
 
6.房地产没有一直涨,当然也没有一直跌,涨是主流,但2-3年必然会出现一次调整,有楼市调控导致的也有市场自发导致的,但的确是跌过。
 
7.房价未来3-6个月走势看金融信贷政策,未来6-12个月走势看经济基本面情况,长远发展看人口。归根结底房地产是看政策,无论长期、中期还是短期!
 
8.中国房地产最重要的经济指标是6%
 
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接,考虑了推进结构性改革的需要,也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生,有6%的增速就能够实现比较充分的就业。
 
9.房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时,就会刺激,不需要时,就会调控。
 
10.买房别扎堆,普通人买房一定要考虑逃生指数,看着涨的多,卖不掉有什么用?所以对于普通人来说,买房首选是有学区有地铁的住宅,在大城市,地铁的通达性非常重要。
 
11.未来城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
 
12.别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。
 
13.房地产税是多项税种,大部分人关心的是其中的房产税,持有税制的改革不是一年两年可以出的。
 
14.珍惜自己的第一次,首套房首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。
 
15.当下对于开发商来说,最关键的当然是资金链,所以很多人说的,谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的。
 
16.中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,但需求基础依然存在。
 
17.买房就是赌博,虽然都想赚钱,决定所有人命运的是特朗普。
 
2015年初、2009年初、2012年初、2014年底,这四次底部,找对了,还要卖对,太难。在未来高房价下波动节奏也会加快。楼市大概率又进入了一次投资周期。
 
18.对于房企来说2016年-2017年抢了地王的,肯定是要付出站岗几年的代价的,历史上,2011年后的地王,爽快的不多。
 
19.一线城市的房价看新房已经完全失真,因为有限的土地供应量和控制的网签节奏,所以看房价还是看二手房吧。而很多机构在二手房数据上,不论是买卖还是租赁都在动手脚,所以多和中介聊聊,你也能做老师。
 
20.千万别只看中央和地方政府的报告,要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量!千万别看标杆房企特别是万科说什么,一定要看他们在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地节奏。2018-2019年全国只有2家房企招拍挂市场拿地超过2000亿。
21.不论是北京还是全国其他城市,2018-2019年房屋质量都很可能是历史最差,这种情况,如果开发商亏损,你觉得就算质量没什么问题,品质还有保证吗?
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张大伟

张大伟

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中原地产首席分析师

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