中国的房价“黑洞”-张大伟的财新博客-财新网

这个话题其实几年前就聊过，但最近又变成了热点话题。昨天的70城市房价数据，在伟哥文章下面的评论里很多人说到了这一点，就是中国的房价问题！

最近很多人都在围观深圳不公布房价了，其实公布房价的时候，也没几个人相信。当下在内地，房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。

官方的解释是：由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求，为了更为准确的反应房地产市场的运行情况，参考其他兄弟城市的做法，该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

一、当下市场上的价格大战

伟哥是不发价格的，因为这个数据的确意义不大，特别是新建住宅，结构影响价格变化。目前市场上公布价格的主要有三类：

1.官方数据，主要以每个月的70城市指数为主，部分城市也会对外公布完全的数据。

2.交易机构数据，包括代理行与中介，其实这些数据也是来自购买。

3.部分网站媒体数据。

这些数据来源是哪里？

官方的调查方法：

1.调查范围：各城市的市辖区，不包括县。

2.调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

机构的数据来源，基本都是机器摘取官方交易管理网数据，二手房就是看自身市场成交，网站也是靠机器抓取市场上广告房源数据。

二、中国的房价“黑洞”

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看，70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18日时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

二手房不用说，事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密，而这一情况，在发达国家或地区根本不存在问题，所有交易全部公开可查，比如中国香港地区，所有二手房的每一任业主购买价格，都可以在官方网站查询得到。

因为中国各级城市房地产网签系统的问题，所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价，其实这些数据来源从来没有得到验证。

“早产”，为了和竞争机构抢夺房价、排名发布的话语权，提前到月末当月还未结束就发布价格、排名。

冠名：动不动以全国、中国，注册高大上的机构名，误导购房者、机构以为这些数据来源官方，实际这些数据根本没有准确来源，特别是动不动几百个城市数据，很多城市甚至现在连网签都没有，这种价格是如何得来？

三、阴阳合同vs.双合同

1.二手房阴阳合同在全国普遍性存在，所以二手房数据很难真实。

2.官方调控的目标是房价稳定，而网签价格是调控的依据，这种情况下，大部分城市为了控制不被约谈，简单的只控制网签价格，双合同也就普遍性的存在了。

四、媒体的煽风点火

媒体更爱个案易导致恐慌。从媒体报道的角度看，天然存在放大个案的可能性，特别是在没有数据的现在。比如100城市等房价数据，这些能够生产出来的原因，其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。

五、均价意义不大

与很多国外已经二手房为主不一样，国内大部分公布的均价，意义更小。

六、为什么不能有准确的房价数据？

香港的每一套房历史成交数据都有非常真实的数据，但在内地，距离这个数据真实度还很遥远。

1.中央的长期宏观调控与地方的短期经济发展卖地目标有背离，所以导致了地方透明房价的意愿不足。

2.房地产税费重交易、无持有，这使得交易税率高，为了市场活跃，只能默认阴阳合同。

3.短期暴涨多，暴跌也有，为了避免市场恐慌，导致房价数据成了黑洞。

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