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这个话题其实几年前就聊过,但最近又变成了热点话题。昨天的70城市房价数据,在伟哥文章下面的评论里很多人说到了这一点,就是中国的房价问题!
 
最近很多人都在围观深圳不公布房价了,其实公布房价的时候,也没几个人相信。当下在内地,房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。
 
官方的解释是:由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求,为了更为准确的反应房地产市场的运行情况,参考其他兄弟城市的做法,该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。
 
一、当下市场上的价格大战
 
伟哥是不发价格的,因为这个数据的确意义不大,特别是新建住宅,结构影响价格变化。目前市场上公布价格的主要有三类:
 
1.官方数据,主要以每个月的70城市指数为主,部分城市也会对外公布完全的数据。
 
2.交易机构数据,包括代理行与中介,其实这些数据也是来自购买。
 
3.部分网站媒体数据。
 
这些数据来源是哪里?
 
官方的调查方法:
 
1.调查范围:各城市的市辖区,不包括县。
 
2.调查方法:新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
 
机构的数据来源,基本都是机器摘取官方交易管理网数据,二手房就是看自身市场成交,网站也是靠机器抓取市场上广告房源数据。
 
二、中国的房价“黑洞”
 
从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看,70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。
 
另外,从数据发布时间看,18日时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。
 
数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。
 
二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。
 
在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家或地区根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如中国香港地区,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。
 
因为中国各级城市房地产网签系统的问题,所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价,其实这些数据来源从来没有得到验证。
 
“早产”,为了和竞争机构抢夺房价、排名发布的话语权,提前到月末当月还未结束就发布价格、排名。
 
冠名:动不动以全国、中国,注册高大上的机构名,误导购房者、机构以为这些数据来源官方,实际这些数据根本没有准确来源,特别是动不动几百个城市数据,很多城市甚至现在连网签都没有,这种价格是如何得来?
 
三、阴阳合同vs.双合同
 
1.二手房阴阳合同在全国普遍性存在,所以二手房数据很难真实。
2.官方调控的目标是房价稳定,而网签价格是调控的依据,这种情况下,大部分城市为了控制不被约谈,简单的只控制网签价格,双合同也就普遍性的存在了。
 
四、媒体的煽风点火
 
媒体更爱个案易导致恐慌。从媒体报道的角度看,天然存在放大个案的可能性,特别是在没有数据的现在。比如100城市等房价数据,这些能够生产出来的原因,其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。
 
五、均价意义不大
与很多国外已经二手房为主不一样,国内大部分公布的均价,意义更小。
 
六、为什么不能有准确的房价数据?
 
香港的每一套房历史成交数据都有非常真实的数据,但在内地,距离这个数据真实度还很遥远。
 
1.中央的长期宏观调控与地方的短期经济发展卖地目标有背离,所以导致了地方透明房价的意愿不足。
 
2.房地产税费重交易、无持有,这使得交易税率高,为了市场活跃,只能默认阴阳合同。
 
3.短期暴涨多,暴跌也有,为了避免市场恐慌,导致房价数据成了黑洞。
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张大伟

张大伟

645篇文章 1次访问 145天前更新

中原地产首席分析师

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