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统计局官宣70城29%的城市房价再现下跌

最近很多人都在围观深圳不公布房价了,其实公布房价的时候,也没几个人相信。在国内当下,房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。
 
但这个数据也存在明显的问题,特别是其中的新建住宅价格,只看网签,所以导致数据失真。但二手房数据,相对来说,还是有一定的参考意义。
 
从70大城市的房价数据看,6月份明显出现了调整。特别是二手房价格,出现了29%的城市下调,也就是有20个城市二手房价格跌了!
4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%,北京下降0.1%。二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.1%。其中:北京和广州持平,上海和深圳均下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;二手住宅销售价格上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。
从6月份市场数据看,非常明显,不论是环比还是同比,70大城市房价数据出现了全面涨幅回落。
 
出现价格上涨回落的主要原因主要是,楼市政策收紧预期再次出现,特别是从5-6月份各地调控政策看,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。
 
楼市从3-4月份的明显小阳春到5-6月份的快速退烧。房住不炒再次成为政策的主导方向。从市场分化趋势看,上涨城市集中在部分三线城市,但总体上涨幅度已经是2019年来的最低的,从后续趋势看,7月初信托与美元债收紧,对于市场心理影响非常大。
 
叠加7-8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加。
 
二手房全国在6月份出现了20城市下调,这是年内第一次,热点一二线城市再次进入到了调整阶段。后续如果没有明显的信贷宽松政策,预计7-8月份,全国一二线城市将再次进入小阳春后的倒春寒。
 
一、楼市小阳春结束,二手房价格涨幅全面放缓!
 
相比新建住宅网签数据滞后,二手房数据更有代表性:6月全国70大城市二手房数据环比平均上涨0.28%,(在5月份70大城市二手房平均环比上涨0.43%,相比4月份的0.53%明显退烧。)
6月一线城市二手房数据无城市上涨,其中北京广州持平,上海深圳微跌。
 
从70城市数据看,上涨城市数量在6月份明显出现了大幅减少,6月份二手房出现20个城市下调,是2019年最高,新建住宅也有5个城市下调。
 
整体看,上涨城市继续集中在中西部与东部部分区域。
 
二手房价格上涨在1%以上城市只有3个,5月有12个城市(4月13个)。
 
整体看,6月份市场明显出现了,小阳春宣布结束,市场出现下调的原因主要有几点:
 
二、市场成交量退烧
 
全国热点20个城市,合计商品房住宅销售套数为73.85万套,同比2018年同期的70.97万套上涨4%。成交明显面积为8463万平米,同比2018年同期的8085万平米,同比上涨4.7%
 
楼市从3月小阳春开始,4月达到高位,5月份到6月份期间,整体市场都出现了退烧迹象,包括房企融资,土地成交,都上涨乏力,主要原因是因为房地产调控政策收紧,与信贷约束政策。
 
整体看,2019年市场小阳春主要体现在一二线城市,包括北京限竞房签约上行等都明显影响带来市场成交。
从未来趋势看,网签数据的同比上行并不代表整体市场走势,从趋势看,6月,作为冲刺半年报的最后一个月,供应量明显增加,这种情况下,成交量相对会上升,但需要注意的是,供应量井喷下,信贷政策不宽松,导致部分区域可能价格出现波动。
 
5-6月份全国市场继续分化,特别是部分城市政策再次出现收紧,价格变化后,市场需求有所观望,出现了成交量上涨乏力,虽然大部分城市依然同比明显上行,但环比3-4月份的成交量有所调整。
 
三、6月份调控收紧政策再次密集发布
 
持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少。
 
6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)
 
2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。
 
2019年上半年楼市调控,以2019年419为分界线,前后调控重点不一一样,在2019年4月后,住建部连续2次分别预计点名10城市过快上涨。
 
预警、约谈、问责机制再次出现。
 
近年来的房地产市场调控中,明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。
 
2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。
 
住建部则负责统筹安排以及落实监督,对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导,对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府,进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。
 
2019年二季度房地产调控最典型的特点是,相比之前的从2018年四季度开始的宽松潮,最近2个月多地政策再次出现明显的收紧,特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。
 
楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。
 
四、各地土地市场
 
截止6月,2019年上半年土地市场继续活跃,50大城市合计卖地20034.4亿。其中卖地最多的杭州1444.5亿、武汉卖地948.8亿,北京933.3亿,苏州836.8亿。从50大热点城市数据看,在一季度低迷的情况下,2季度土地市场全面复苏,全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期记录。
 
在4月来到5、6月来,部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等为代表。房企拿地额开始增加。
 
整体看,出现拿地升温的主要原因有几点:资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。
 
最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。
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