2019年中小房企“排行榜恐惧症”或集中爆发-张大伟的财新博客-财新网

很多人都在关注新城，昨天晚上，新城连着发了多份公告，其实没什么有价值的内容，老王辞职是意料之中，也没提什么赔偿道歉之类的。基本都算是常规公告。

但很多人忽视了，昨天有一家房地产企业的股票闪崩了！

奥园昨天早间低开后，半日跌了将近8%，并于午后跌幅增至14.9%，到8.98港元。

随后，奥园发布澄清公告，公布了大跌的原因：

某社交媒体平台刊登的文章指称本集团2019年首六个月之累计合同销售金额可能为人民币257亿元，而非本公司日期为2019年7月2日的公告所披露的合同销售金额。根据该文章，相关数字乃根据由一独立数据供应商提供的「广东省典型房企二零一九年首六个月销售业绩排名前 30 位」的数据估算。

公司谨此澄清，该文章及供应商所自行推算的上述合同销售数字完全欠缺根据。就本公司所知、所悉及所信，并经作出一切合理查询后，（a）本公司并未向该文章的作者及供应商提供任何资料；（b）本公司并不知悉该文章及供应商所得到有关本公司的资料来源。

伟哥简单的点评一下：

一、2019年中小房企因排行榜风波出现的股价闪崩已经不是第一起了。

最神奇的要算2018年销售额上涨了10倍（之后澄清是假数据的）佳源。

一家在2017年销售几十亿的企业，在2018年居然销售额排名全国30，而且接近千亿，按照这个膨胀速度，2019年再涨10倍，轻松第一个突破万亿！

股价暴跌后，已经几个月，但不论如何澄清，如果注入资产，股价就是起不来，所以这很难说是之前的资本市场质疑是空穴来风。

二、奥园是如何跌倒的？

机构榜单统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元。市场投资者根据奥园2018年报所披露的土储信息，按广东省货值占比接近40%的数据，就推算出中国奥园公司上半年销售额仅大约为200亿元，而这与奥园早前披露的536亿元差距巨大。

数据谁真谁假，其实各有说法，但现在看，各方解释其实都不到位。

1.中国房地产企业的销售额普遍性注水

房地产销售额，和网签数据不匹配，大量的合作项目重复计算销售额。

众所周知，现在多家民间机构发布各种房地产销售排行榜，没有一家有政府背景，全部都是商业机构。这种情况下，先天决定了，发布榜单的目的不单纯。

差距百亿的企业比比皆是。

2.排行榜明码标价。

开发商爱吹牛，归根结底是因为房地产已经是金融行业，金融行业最爱给头部房企放贷。

如果房地产是制造业，你看谁敢吹牛，吹牛税务局答应不答应！人怕出名猪怕壮，每年的福布斯中国富豪排行榜总有些富豪说自己其实没有钱，可是这一中国谚语好像在房地产界并不适用。

目前房地产企业榜单有4家发布，全部都是媒体发布，除了前10名有公认，后面的4家排行榜各不一样。除了这个销售额榜单外，现在定制的各种榜单明码标价，只有给钱就第一。

那么原因何在呢？

其实很简单，融资需求，对于银行、信托机构来说，现在一个硬杠杠是必须百强房企，到底是哪家榜单的百强，要求不高。

另外很多地方企业卖地勾兑的时候，也基本都要30强、50强，而这个行业并没有一个靠谱的排行榜标准，这就给了很多企业空间。

3.为什么说2019年排行榜恐惧症将集中爆发？

2019年，房地产行业上涨乏力，市场进入平台期，存量时代，但这种情况下，资本市场依然需要房企规模上涨。这种情况下，百强、200强房企很可能卖掉全国房地产市场销售额。

资本市场害怕踩雷，针对排行榜里的黑幕越来越关注，特别是部分所谓的黑马房企，在之前几年大幅度上涨后，最近都出现了明显的衰退。很难说是业务原因，榜单造假带来的影响越来越大。

所以在2019年开始，才出现了中小房企恐惧症的集中爆发！而对于资本市场来说，若销售额、货值排行榜、非上市公司销售额全部造假，将带来巨大风险。

最后还是伟哥还是整理说过的市场小结：

最重要的一点，千万千万不要买2018-2019年销售排行榜名突然上升的房企，尽量不要买销售额涨幅超过50%的房企房产，因为有几个原因。

1.大部分都是买假排名包装融资，资金链非常紧张，最近两年要警惕浙系房企，过去疯狂的闽系最近都低调了很多。

2.规模突然膨胀，虽然有些企业能力还行，但管控半径突然放大，质量问题必然会出现。

3.在一二线做不好的企业房子质量也好不到哪里去，三四线起家的企业如果在一二线城市干不好，那么也大概率做不好改善市场。

话题：