你还会相信房价跌吗？-张大伟的财新博客-财新网

中国的房价就像无肩带胸罩，一半人在疑惑，是什么支撑了它？另一半人则在盼着它掉下来。调控就是这个女人，永远不可能让它掉下来。太高了会往下拉一拉，算快掉下来了，提一提又上去了。

官方数据，去年4季度进入调整期的房价3-4月又涨了。

具体数据如何？伟哥简单的分析一下。

首先，金三银四出现，楼市小阳春蔓延。

从70城市数据看，3-4月份的楼市小阳春继续蔓延，新建住宅与二手房几个上涨城市依然处于高位。新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨，仅赣州、韶关两个弱三线城市环比下调。

出现4月房价继续上涨的原因主要还是因为之前相对宽松的信贷政策，另外上涨比较多的城市有所向三线城市蔓延，特别是二手房，一二线城市依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

其次，信贷政策宽松叠加人才政策是房价小阳春的主要原因。

4月份出现房价再翘头的原因很简单。

信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。

公布2019年前四月销售业绩的房企合计28家。不同企业之间的分化明显加剧。这28家企业合计销售额为15426亿，同比上涨9.2%。前3月销售额为10821亿，同比上涨为4.8%。

28家企业中，前4月同比上涨幅度相比前3月，有13家涨幅放缓，14家上涨加速。

从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。

房地产政策的确有所宽松。累计数据，前4个月住户部分中长期贷款上涨了1.8万亿。

2018年数据，4月单月住户部门中长期贷款增加3543亿元，前4月累计1.644万亿。

在一季度受到降准等影响，包括2018年部分房贷按揭需求转移到2019年。1.8万亿的前4个月居民户中长期贷款数据是历史高位。

从房地产资金面看，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

从房地产调控内容看，的确出现了多城市宽松，叠加人口政策（其中大量的轻微松绑政策被加码放大。从当下信贷市场看，最紧的时间已经过去，包括认房又认贷，首套房与二套房的认定标准，贷款成数、按揭利率的变化，将是未来几个月影响房地产市场走势的最关键要素。

第三，70大城市土地市场明显活跃。

统计公布70城房价数据的这70个城市的土地市场，也同样处于高位运行状态，累计这70个城市在2019年4月卖地高达3321亿，同比上涨了47%，环比上涨了36.9%，这一卖地金额也是2019年来的最高点。4月卖地比较多的城市有，武汉、杭州、合肥、温州、宁波、广州、郑州。70大城市平均4月卖地溢价率高达22.71%这也是最近2年的高点。

第四，二手房市场依然分化。

因为新建住宅是网签数据，新盘网签被政策影响最大，整体看，二手房数据更体现市场真实情况。

4月市场分化继续明显，有12个城市二手房价格下调，一二三线城市都有分布，其中包括，广州、济南、成都、武汉、青岛等城市依然下调。

从去年10月开始，已经连续7个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

第五，小阳春持续，过热就调控，15城发布收紧调控。

这一轮小阳春到底多长？核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

最近多城市再次发布收紧型房地产调控政策，4月来，房地产调控再变，超过15城再收紧，限售与公积金收紧再现

楼市调控持续，出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险，房价明显上涨，土地市场明显过热。

上涨不是稳定，下调也不是稳定，预计后续楼市调控政策将继续稳定房地产市场。

在多个城市放松调控导致楼市出现小阳春，部分区域出现价格再次上行的情况下，4月最近多地再次发布房地产调控政策。这些收紧政策，对于购房者来说，将有明显的影响。

楼市可以小阳春，不准入夏。

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