“青龙湖”又传来最坏的一个消息！-张大伟的财新博客-财新网

对于北京房地产市场调控来说，这是好消息，供应增加，市场肯定价格涨不起来甚至会下调。

但对于想在青龙湖区域买房升值的购房者来说，这可真是一个最坏的消息。（本文未单独说明来源的讯息都来自相关企业的官方年报）

写本文的原因很简单是呼应一下上周一个说青龙湖没给伟哥钱的兄弟。

关于这个区域市场的分析，我已经写过多次，第一次是纯粹写着玩，后来两次都是因为个别项目软文。伟哥认为写文章各有理解。你喊你的，我说我的，应该不要有交集。这次因为事关很多老朋友，所以伟哥还是继续聊聊区域吧。继续不针对任何单个项目。（严格来说，区域内多个项目的产品力真是不错）

青龙湖区域，特别是房山的青龙头可以说单纯看房子看户型。秒杀北七家、亦庄、白盆窑等最近供应入市集中区域。但买房最关键的是地段。

“青龙湖”又传来最坏的一个甚至是几个坏消息！

在相关上市公司刚刚在4月30日发布的年报上，透露了很多消息：

一、区域内的土地供应将在当下基础上，井喷供应，2019年下半年马上就有多宗土地再入市！

截至 2018 年 12 月 31 日，核心区 B 地块已完成征地、拆迁工作，正在进行交通影响评价审查及水影响事项论证审查工作，预计于 2019 年 12 月 31 达到入市条件；核心区 C南侧地块已入市供应，C 北侧地块已完成征地工作，且已进入拆迁阶段，预计于 2019 年 12 月 31日前达到入市条件。国开东方于 2017 年度取得丰台区政府关于青龙湖地区南一区，南二区，南三区，北一区，北二区，北三区分期授权批复，截止目前棚改融资授信已完成，棚改南一区已取得规划条件并启动拆迁。

这条消息对于区域内市场的开发商和购房者意味着什么？

1.必须速战速决，现在即将入市的几千套房抓紧卖，虽然现在竞争激烈，但拖到了明年，竞争会更激烈。这里土地供应会非常非常多。

2.对于购房者来说，一方面要祈祷区域内配套完善，同时因为限竞房5年限售时间的原因，现在买到的房子如果是改善还好，是刚需的想要在8年后换房，很可能面对的是上万套存量的一个远郊供应量井喷区域。

二、乐高乐园并未落地。

4月30日的年报显示：

郊区向来偏好炒概念，看看房价有没有透支未来的预期。伟哥认为没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以买郊区盘更得关心价格。

华人文化集团公司（CMC Inc.）联合英国默林娱乐集团（Merlin Entertainments Group），与海南省三亚市人民政府在北京签署战略合作框架协议，宣布将在三亚开发家庭娱乐主题乐园——“乐高乐园”（LEGOLAND Park & Resort）。

乐高乐园的纸面定位也应该是坨里区域。

毕竟中国城市向来都是摊大饼造新城炒概念，再加上郊区各大开发商推盘抬轿打广告，所以即使你去到周围遍地是破旧农民房和厂房的郊区，售楼小姐也会眉飞色舞地说我们这里未来是东进副中心、教育城、未来科技城、大空港新城、科技小镇......

从“娘胎”里自带的稀缺原生态山江河湖海景观哦。而事实是现在这些地方没有吸引来什么企业，公共基础设施还没有起来，很多厂房农民房都无法旧改，但是房子就敢卖到三五年后该有的价格。

在此之前，区域已经发展了18年：

2000年，政府联合企业对项目土地进行一级开发

2002年底~2003年初，项目获批，正式启动

2009年，青龙湖郊野休闲社区正式变更为青龙湖国际会都项目。

现在区域最大规划利好，集中在文化会都、中央民族大学、人大附丰台，基本落地在丰台，区域一级开发商打造区域的目标是田园郊野新城。乐高乐园在房山区域。坨里组团，属于房山青龙湖的西部区域。

结合青龙湖(特别是青龙头)即将大量入市的刚需住宅看，该区域明显出现了巨大的规划不匹配问题。而且，对比雁栖湖等已经成型的会展区域，青龙湖已经错过发展机会。未来的概念很难支撑其发展。

所以，郊区买房，任凭置业顾问说得天花乱坠画大饼，你不熟悉的都一定要到周围转转，看看概念规划执行的落地情况。只有快速推进建设的郊区才有前景，那些扯皮的，大概率以后都是要填坑，所以看房时，也要同步看看要建的写字楼、产业园、商场、学校有没有出地面并且还在持续建设。

三：区域内的教育、医疗问题

临近的学校：青龙湖镇中心幼儿园、青龙湖镇小学和北京市第十三中青龙湖分校。医疗资源相对匮乏，除了青龙湖镇社区里的卫生服务中心外，就近的医院也要到距离10公里左右的良乡或者云岗。

6000多户在2021年入住后，丰台区域还好，因为人大附丰台学校目前学位是充足的。对于郊区分校来说，新建的学校相对质量要稍微好一点，而老学校挂牌的基本都是以前的村小，这可以对比通州一些分校这几年的发展。

另外的青龙头区域学位问题如何解决？目前区域内是没有新增学校的。未来房山青龙头这些项目不论是不是引入学校，都不是新建，而是挂牌改名。

房山线的修建使得西南地区“有了轨道交通”。再加上客流低于其他线的原因，北京市不再管西南地区市郊铁路、高铁城际等交通规划，原有京石城际也被取消，京太高铁改走雄安忻州。

使得房山区2035规划成为北京16区里唯一一个既没有普速，又没有高铁城际，还没有市郊铁路的区县（当然不包括6437大绿皮的话，平谷线途径燕郊三河且使用crh车姑且认为算城际）。

河西地区有轨电车T1和T2交通线的确是有的，但注意了T1线南起房山线稻田站，向北到园博园一带，可与14号线实现换乘。T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。但因涉及周边地块和路网的配套等问题，开通时间目前还不确定。

而如果在10年8年的将来开通也肯定是会路过民族大学，种子大会这些区域，所以你可以在地图上连线看看。

最后伟哥理性的总结一下：

这个区域的先天自然环境是最有可能打造又一个孙河的，但丰台与房山都没有朝阳的财力，周围也缺少一个望京这样的高收入改善需求宝矿。

如果对比金海湖，区域又先天上因为一级开非政府，国际会都利好落地上失去先机。所以区域内特别是房山部分，应该能抓紧供应一些普通教育用地，起码开通几条通地铁的公交，否则买房人挺可怜。

300万在这个区域买一套90平米限竞房，如果将来交易难度大，为什么不选择200多万买一套东坝的共有产权房？

在西南五环外区域，目前市场二手房的价格集中在4万-4.5万。

1.青龙湖分两区，丰台价值的确远大于房山青龙头。目前丰台部分与房山部分限竞房4000左右的价差弥补不了仅仅一个学区的差距。未来即使青龙湖小学换挂牌，解决不了硬件软件问题。

2.远郊区规划利好落地缓慢，交通做好长期开车准备，地铁跨区规划没有。买房的时候建议可以打开大众点评网，看看周围的饭店。

3.这个区域是全北京落地最到位的一个房住不炒，本身区域环境适合改善，叠拼140平米以上的建筑形态有居住氛围，而对于90平米的刚需，在这个区域未来置换难度非常大。面对的二手房、新房竞争也非常大。

4.目前的价格有泡沫，区域内拿地价格有高有底，按照大部分项目的价格成本，区域内竞争激烈下，3万是很容易出现的价格。

话题：