“公鸡”金？！-张大伟的财新博客-财新网

房地产人最优良的品质是劳动节不休息，天天996、007，这几天继续码字，本来伟哥都已经不关注青龙湖了，没想到，还有哥儿们时隔一周多还提醒我。

粉丝这么热情，我也不好拒绝，下周继续聊青龙湖。如果不聊，那可就真收钱了。今天还是聊聊假期热点新闻：公积金在2019年的政策变化！

2019年前4个月，全国房地产调控政策虽然对比2018年有所减少，但公积金政策依然非常密集。前4月，各地公积金政策超过60个，公积金政策对比2018年同期上涨了30%。包括西安等城市开始了预警。

简单的分析一下，公积金政策越来越变成了鸡肋政策。

首先，公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。公积金政策应该对刚需倾斜。但公积金政策不应该在市场波动期用来刺激楼市需求，影响购房者预期。

公积金政策已经成为鸡肋，大部分购房者很难使用公积金贷款。对于北京来说，不论是国管还是市管，随着贷款政策的收紧，公积金已经成为大部分高收入群体购房工具。

一套普通刚需住宅起码400万以上，公积金贷款最高只能120万，这种情况下，首付比例高达70%以上。

国管公积金属于小众，对于市场来说，政策变化与否影响不大，但公积金政策信贷的继续收紧对于最近的小阳春来说，会有一定的打击影响。

以北京为例：截至2017年底，北京地区住房公积金累计归集住房公积金11116.27亿元，首次突破万亿大关。值得注意的是，在2017年一系列楼市调控政策下，住房公积金贷款发放额却遭“腰斩”，同比减少50.1%。

2017年末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额16333.6亿元，同比增长13.5%。其中，房地产开发贷款余额5166.4亿元，全年增加417亿元；个人购房贷款余额9664.5亿元，全年增加1366.3亿元，比上年少增1075.7亿元，余额同比增长16.5%，增幅比上年同期低25.2个百分点。

其实原因非常简单，从贷款角度看，公积金政策最大的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款，针对单纯的真正刚需支撑非常小。首付能力低的真刚需不可能使用公积金购房。北京、上海公积金贷款上限120万。

其次，2019年来全国超过60个城市发布了各种公积金政策，三线城市有明显宽松，但北京等一二线城市则出现了持续收紧。包括北京公积金、西安、天津、东莞等城市都约束了贷款上限，整体看，一二线城市因为过去几年公积金贷款成交量高，而出现了贷款难的问题。这些城市未来再使用公积金贷款难度加大。

这些城市均提高了贷款首付比例，限制外地公积金贷款、降低了贷款上限额度。

另外包括石家庄等城市不得购买三套依然住房。收紧趋势明显。

第三，多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。

第四，部分城市也针对刚需购房者制定了部分倾斜的政策，包括郑州、成都、石家庄等城市。但提高了公积金贷款的上限。整体看，公积金政策的收紧与放松并存。

多个城市在最近出现了公积金放款难的问题，公积金使用过度，公积金成为部分城市刺激楼市的工具，这影响了中低收入群体使用公积金的可能。

公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。

在贷款上限不提高的情况下，再不增加贷款上限，公积金政策只能越来越鸡肋！

话题：