“限竞房”8句真话，你想先听哪一个？-张大伟的财新博客-财新网

限竞房是一个2017年的创新类房源，这是北京所以有房地产相关人面对的最大问题，不论是卖房还是买房，8万套左右的限竞房都绕不过去。

伟哥也综合了很多人的意见，简单的帮你罗列几句限竞房的真话：

买内不买外，买城不买郊。

买东不买西，买北不买南。

买大不买小，买贵不买低。

一层最超值，精装价值高。

东城四道口，抢到就发财。

内城户型差，鸡肋也无奈。

五里坨兄弟，科技城姐妹。

瀛海大家庭，青龙湖房灾。

不用说，所有限竞房里，最值得拼命买的肯定是：

据说案名已经确定为天恒学院里。一共也只有100多套房可销售，另外部分是自持+回迁房。这100多套房也非常奇怪的出现了南北向与非南北向。

简单的解释一下这8句话：

到今天北京最近3年也就是2017年到现在供应的商品房住宅地块合计有99宗，其中不限价的有5宗，限价的，也就是限竞房地块有94个地块，有个别地块拆分项目的也就是合计大约有95个限竞房项目，大约合计有900万平米的住宅，也就是8万多套左右。到目前为止入市了3.2万套，才只是先头部队，按照再次的逻辑，即使未来一段时间供应停止了，还将有超过5万套住宅要入市。

从区位看，限竞房目前最好的三环内三项目小户型只剩海淀四道口与东城永定府了。这两个项目不用犹豫，当然目前看，买到可能性也不大。去排队摇号这个应该是所有想买限竞房购房者应该做的事。

另外丰台还有小瓦窑的两个项目还有二期有购买到的机会，五环内11个项目基本都是不用犹豫。当然，有一定问题就是少数五环内项目的户型的确差点意思。最近看，将入市的橡树澜湾、白盆窑几个项目户型比之前入市的好位置项目户型升级不少。

昌平北七家金茂限竞房定名“未来金茂”，朝阳马泉营中海限竞房定案名为“中海望京府”，丰台白盆窑中诺德限竞房定案名为“中铁诺德·逸府”，石景山古城中海首钢限竞房定名为“长安云锦”。

六环外基本都应该是改善区域了，从项目主要刚需分布的五六环之间看，很明显的出现了东部没有的现象，朝阳区、通州区基本只是孙河、台湖有少数分布。所以整体看，买东部买西。而从南北看，北五环外的配套也远远好于南五环，整体看，有地铁一公里内配套的项目不多。

从买房的逻辑看，限竞房是买大不买小，基本项目都高低配，导致小户型占的资源非常少，而价差则不大，这使得特别是第一轮入市的几十个项目，大户型部分资源更好。

累计数据看，截止4月29日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了48个项目，合计72期，供应住宅套数达到了32197套，而网签数据合计只有9231套。平均网签均价为49000元每平米，网签完成96万平米，按照面积计算网签完成率只有25%。

网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例也依然只有40%左右。限竞房去化难度越来越大。因为网签审核购房资格等时间缩短，现在看，真实销售与网签数据差距缩小。2019年入市的限竞房有望超过6万套。（已经入市6000套）

最近入市的限竞房位置相对较好，除了少数五环内项目去化有所提升，但后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大。

对于限竞房来说，除了五环内的11盘都整体不错外，其他项目开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

伟哥简单的分析一下：

1.房地产市场未来周期会非常短，以前是3年一个周期，未来可能是三个季度，一个季度退烧，一个季度小阳春，一个季度平稳。楼市政策波动速度加快。

2.地段为王，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

3.限竞房区域供应扎堆现象明显，青龙湖等部分区域入市超过5000套，这使得供大于求在局部区域可能明显出现。

话题：