楼市一代人告别的不仅仅是“北京房展会”-张大伟的财新博客-财新网

本来今天写好了一篇《唱空北京是一种病》，突然看到一则新闻，聊聊房地产市场，特别是北京最让人感触的很多告别一个时代的事。

这么多年房地产的营销推广战场可以说经历了：房展会-报纸媒体-传统房地产网站-微信等手机媒体。而这几天发生的几件事很可能是代表了告别过去。

1.办了70界的《北京房展会》改名了。

办了27年、69届的北京房展也将在第70届改名，采用双名称：中国康养文旅产业博览会和第七十届北京房地产展示交易会。

其实几年前就有人吐槽，过去展位要抢，好展位要拼关系的北京房展会离开了国贸，变成了外地旅游项目会。而彻底改名也代表了一个时代的结束。

《北京晚报》资深地产记者毛序国在报道中曾写道：“1993年秋，在国贸中心举行了京城有史以来的第一个房地产展销会。

1993年开始举办房展会，从93年的一年一次到后来的两次，从99年加入冬季展会直至2001年开办夏季房展，北京四季房展梦终于得到实现。四季房展成为北京所有房展中人气最旺、品牌最响的一家。

2004年2月，四季房展宣布，与北京星辰投资管理有限公司、北京惠泰国际咨询有限公司、台湾华新丽华股份公司、首都创业集团等单位合作，进一步加强资金融合，正式成立“北京嘉华四季国际会展有限公司”。其中首创收购了四季房展会60%股份，花费6500万人民币。

四季房展通过资本与资源的整合运作，空前强化了当年北京房展会的霸主地位。

2004年伟哥第一次逛房展会，当年不仅仅有国贸房展会，还有军博房展会。（北青的国贸，北晚的军博）

2006年的国贸房展会项目价格：记得最清楚的是买一层送一层的神盘荣丰2008，单价1万多。

从2011年限购开始，北京的房展会开始陷入低迷。

现在很多北京的房地产营销人很可能从来没有参加过房展会。

2.搜房等传统房地产网站巨额亏损

搜房网发布了截至12月31日的2018财年第四财季及全年财报。第四财季，搜房网总营收为8220万美元，与上年同期的1.122亿美元相比下滑26.8%。归属于搜房网股东的净亏损为4820万美元，而上年同期归属于搜房网股东的净利润为1520万美元。

不仅仅是搜房，2018年的乐居也同样处于亏损。

而感觉好像不远的过去，搜房曾经还是一个庞然大物。

当年伟哥曾经写过一篇：其实中国房地产市场因为代理模式是居间双边代理，而市场话语权掌握在业主手里，所以搜房的革命指望降低中介费吸引购房者最后失败了。而现在看，依然是布店的传统模式赢了。房地产中介根本没有互联网过。

《为什么说这些中介的革命都会失败，归根结底是因为这些所谓的革命只考虑了买房人、经纪人。恰恰没有考虑如何吸引房主。》

2014年是房产中介行业不平凡的一年，特别是下半年，不光以搜房为代表的互联网平台电商开始涉足线下交易。中介之间也纷纷开千人发布会，互相调皮，忽悠闹革命。

房产中介行业，是服务型行业。与出现过成功的互联网革命的行业最大的区别有两样：

A.服务非标准化，同样一个小区、楼座、户型，都会产生很多不同的房价。

B.非高频次应用，90%的服务人群，十年内，只有一次购买行为。

总结一下，传统中介与电商中介，其实在干的所谓革命都只抓了两部分：

1.高薪吸收经纪人。

房地产中介行业变革的核心是经纪人，中介公司的资产只有两部分，租的门店与雇佣的业务员。即便是时下流行的O2O模式，串联起整个流程的仍是房地产经纪人。

房地产中介业务员过去的十年发展，形成了一个非常传统的金字塔，曾经干的好的业务员升级做了店主，作的好的店长作了区域经理，作的好的区域经理成了总监。

行业有波动，影响最大的是一线经纪人，以北京为例，按照12万套的平均二手房成交量.是根本不可能养活目前从业的6万二手房经纪人。所以经纪人大多吃青春饭、赚快钱。

经纪人中的精英自动成为管理者，这就是市场发展的选择。

但在2014年开始的所谓中介革命中，开始高薪吸引一线经纪人。更有企业用通提70%，来吸引全名经纪人。

《其实稍微有点数学常识的人都会算账，1.5%的70%，和2.7%的40%，到底谁多？购房者与房主的博弈，大部分都在房子价格上，中介费只是影响非常小的一个因素。》

另外明明白白的是吸引私单了，当然，中国企业道德是第二位的。

从经纪人本身，特别是广大一线经纪人来说，短期看这是一个好事。

但我们思考一下，这能长久吗？没有经纪公司缴社保，没有经纪公司平衡不能开单的新人，这个行业大部分人没有入行的机会。

2.低价吸引客户。

多家公司退出所谓的1.5%,0.5%的中介取费。从数字上看，的确非常吸引人。

但作为不销售实物的中介，服务是一个体验。未来房产中介一定会越来越讲品牌、服务和客户导向。传统房产经纪行业作为一个服务行业，由于种种原因而缺乏应有的服务品质和服务素质。这的确是很多人认为中介行业是黑中介的原因。

解决这个问题的办法，大部分买房子的客户选择的是找大公司。

3.所有的革命都没有考虑的房主的意愿。

作为买过卖过几次二手房的伟哥，在买房的时候，可能会考虑中介费。

但作为业主的时候，从来都是找门店多的几家中介挂牌，因为门店多的客户多，才有卖高价的可能性。

目前购房人群的集中年龄在80后为多。这部分人大部分已经有上网习惯，所以很多人网络电商在销售新房，或者获得客户上，都有一定的效果。

但对于房主来说，这部分人大部分都是60后、70后，这一代人，目前看，在网络大宗消费的意愿不强烈，特别是房产挂牌，这种大事，全部都会选择门店挂牌。

非常简单的道理，对于卖方市场的二手房市场，谁拥有了真实有效的房源，谁就拥有了市场。互联网思维很重要，但所谓的互联网思维革命不了房地产中介。

而一旦中介再次回到竞争门店覆盖率的时候，所谓的中介革命就结束了。

最后伟哥总结一下，时代在变，时代的弄潮儿也在变，主导房地产的人几年换一拨，但不变的是你越来越买不起房子了。

话题：