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房地产是靠天吃饭的，但老变天谁也受不了，4月19日，政策预期又调整了。从2018年四季度的地产冬天，盼星星盼月亮，求来了小阳春，但想变成“倒春寒”很可能只需要一个政策，一句话。
房地产市场走势短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。
昨天的地产股价全线下调，去年房地产市场不论是北京还是全国都像坐过山车，上半年还可以，下半年就降至冰点。3-4月份很多市场又一次有升温迹象，抢地的抢房的也开始出现。但最近市场出现了一些不太好的消息值得关注。
1.北京的棚改少了一半！只有1万多户。
北京市2019年棚户区改造和环境整治任务明确：16个区共138个项目参与棚改，总占地面积10096公顷，共涉及1.15万户。北京城六区将启动79个棚改项目，10个郊区将启动59个棚改项目。在16区中，丰台区棚改项目最多，达39个，占城区总量的近半数，全市总数的近三成；朝阳区、房山区、大兴区次之，分别有22个、19个和11个项目，其他各区项目均为个位数。
2018年北京市棚改项目共236个,占地面积13430公顷,包括23550户,其中中心城区共92个项目。
2017年北京市计划完成128项棚户区改造实施项目,覆盖16区共计3.6万户居民
2016年棚户区其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。其中包括196个储备计划项目。2016年计划改造户数40258户
2.供应将加速井喷。
昌平万橡华府、万橡悦府，大兴亦庄的西派公馆，房山的华发中央公园，石景山的长安云锦，顺义的公园十七区、橡树珑湾。
这些都将在最近入市。
开工建设量在井喷，2019年已经有46个项目开工总建筑面积高达367.7万平米。简单的计算一下，相当于有4个月有2万-3万套住宅新开工建设。
在2018年同期前4个月，只有21个项目，163万平米的开工量。2019年住宅新开工量相当于暴涨了125%。部分集中区域，比如青龙湖等区域，供应量短期将井喷超过5000套。
3.链家的看房量暴跌，周末只有3万左右的看房量。
对于一个二手房为主的市场，北京市场链家的数据的确还是值得参考的。最近2周周末的看房量明显在衰减。每天都在3万左右，而3月份基本都在4万。
现在部分售楼处为了充人气，再次出现了200元管吃管喝一天的假客户。胳臂贴纸的看房团也多了起来。购房者的信心开始出现了变化。市场分化加剧，优质项目暂时还不愁客户，供应井喷区域、位置较差区域，客户衰减明显。
4.杠杆率难以提高。
买房看信贷，信贷收紧的情况下，市场不会太活跃。一季度市场的活跃疑似与小微企业贷款有关系。
而居民购房按揭贷款的政策没有放松，甚至国管公积金等政策再次收紧。
3月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额1.8万亿元，同比增长6.1%，增速比上年同期回落3.7个百分点；比年初增加374.9亿元。一方面，住房开发贷款比年初增加231.1亿元。其中，保障性住房贷款比年初增加55.8亿元，余额同比增长43.3%。
最后伟哥总结一下：
市场一季度的确活跃了，价格也涨了，但更主要体现在人气上，售楼处、二手房都有人在看房。
小阳春主要是对比市场冰冻期，因为之前太冷所以现在感觉挺暖和，但这是错觉，市场只是恢复平稳。
价格是小阳春的最重要原因，人气高价格涨这是必然，但当下杠杆并不充分的情况下，提价很可能导致客户流失。
市场走势看信贷，1月份的天量是小阳春最关键原因，2月份有所平稳，3-4月份是关键。
限竞房井喷太可怕了，而且最关键的是，未来再上市的房源，土地溢价率都远远低于第一轮40个项目。定价有折让空间。
最后，市场全面大反转的可能性不大，但大跌不是稳，大涨也不是稳，市场很脆弱。想想2018年9月公积金政策收紧，基本上现在看，小阳春已经到头了，是不是会倒春寒，要看限竞房能否抢跑定价。
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