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令人尊敬的话事人魏哥让我再写一篇青龙湖分析，并且指导了伟哥写东西，胡搅蛮缠不是本事，要写清楚逻辑，以理服人。伟哥也不是随便就放弃了青龙湖的软文生意，的确是因为这个地方是这么多年见过问题最多的地方（下文再列举几条真相），真是说服不了自己。
这几天鹤岗的房子和鹤岗人成为了全国瞩目的焦点。全国人民都替几百块一平米的鹤岗房地产操心，想着办法包装一下卖给外国人，卖给大城市的。
最近豪宅开发商比着求一位德艺双馨的马老师虐待，在一次只准听不准记录的发布会上，马老师重复讲着他讲了几十次的PPT，很多在座的记者惊人的发现了和以前不一样的话：“北京有些地方跌一半也没人要，有些地方房子涨一倍买不到！”，伟哥觉得他说的有点夸张，但青龙湖的确有可能很吓人。
你可以瞧不起鹤岗的房价，但不要瞧不起鹤岗人，这个地方元属辽阳行省女真水达达路。明属奴尔干都司辖区。简单的说，这个地方的人在400年前离开了鹤岗，来到了北京。如果没有鹤岗人的努力，很可能就没有北京当下10万一平米的房价。
所以不太严谨的说，民族大融合下，现在的北京人里面肯定有不少就是鹤岗人，特别是说自己是老北京人的那部分。
房价是有鄙视链的，青龙湖也一样，这个相当于2个北京二环内大小的区域，分成两区，分别是房山的青龙头和丰台的青龙湖。青龙湖除了最近卖房子热，以前被关注最多的是一次天灾，你可以百度721青龙湖。敏感话题，这部分不展开说。
另外伟哥善意的贴几张图片，希望打算买房的人一定要看到：如果你买房的话，也多问一嘴，这个地方的防洪是如何安排的。（对于多套房改善来说，看天气预报有大雨你就可以住别的房子，刚需咋办？）
北方人是喜欢水的，如果你想把“青龙湖”房子卖给老鹤岗人——北京人，那么你需要做什么？购房需要知道什么？
1.分裂的青龙湖VS青龙头，区域市场的竞争白热化。
青龙湖丰台部分的开发商，应该割裂青龙湖，目前为止，青龙湖周围的利好都落地在丰台区域。严格来说，这也基本就是两个区域，而不是一个区域。所以如果丰台的几个项目更希望宣传改善宜居湖景房。而房山的几个很可能要忽悠刚需配套越来越完善了。
青龙头的3宗地规划更奇葩，7090，而丰台两宗地，虽然利好也非常少，但毕竟是没有这个要求。
另外需要注意的是，青龙湖不是一个完整区域，所以利好落地后，不可能都享受，不论是交通、教育还是其他。不存在买了房山的房子就可以上丰台的人大附分校（虽然也一般，但比村小好很多），房山的项目说丰台的利好，和丰台的项目说房山的利好，这都不道德。
这个区域非常非常大。
2.区域二手房的替代性问题
总价250万-400万，想在西南六环内区域买一套2-3居的刚需住宅非常容易。当然区域内如果改善，青龙湖周围的环境的确不错。
在西南五环外区域，目前市场二手房的价格集中在4-4.5万，而在西南五环周围，单价基本在5万左右。四环外区域基本在5.5万左右。
3.青龙湖的教育问题
未来的问题看土地，在已经供应的6块地里，丰台与房山各有一块是有基础教育用地的。
房山地块是配套了一个幼儿园，所以忽悠说什么皇城根的可能要打脸了。除非再供应土地，否则按照现在的规划，区域内是没有小学中学新增的。
丰台地块也是个幼儿园。
当然还是要分开说，区域分成房山与丰台，这是肯定不可以跨区上的，所以丰台现在区域内主要是人大附丰台，虽然软件一般但硬件还好。
另外就是房山区域，注意了，地图上的十三中分校，当地人是不叫的，而是叫青龙湖中学。
小学：坨里中心校、青龙湖中心校
中学：青龙湖中学、坨里中学
所以想买这个区域房产的，最好先去看看这几个学校，这些学校的主要生源都是周围家里有几亩地的村民。
4.青龙湖的交通问题
房山线的修建使得西南地区“有了轨道交通”。再加上客流低于其他线的原因，北京市不再管西南地区市郊铁路、高铁城际等交通规划，原有京石城际也被取消，京太高铁改走雄安忻州。
使得房山区2035规划成为北京16区里唯一一个既没有普速，又没有高铁城际，还没有市郊铁路的区县（当然不包括6437大绿皮的话，平谷线途径燕郊三河且使用crh车姑且认为算城际）。
河西地区有轨电车T1和T2交通线的确是有的，但注意了T1线南起房山线稻田站，向北到园博园一带，可与14号线实现换乘。T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。但因涉及周边地块和路网的配套等问题，开通时间目前还不确定。
而如果在10年8年的将来开通也肯定是会路过民族大学，种子大会这些区域，所以你可以在地图上连线看看。
还有人瞎说什么开通公交车，这其实对于刚需来说也是无奈，建议就可以看看另外一个区域：房山重点发展的可不是青龙湖周围。
5.青龙湖的井喷问题
这个伟哥之前的一篇写的挺好的，不啰嗦了：点击下文：
6.一级开的问题
这个之前聊过一点点，其实下次可以单独写一篇。
这个区域发展不起来的最大问题就是一级开问题。仅丰台区域就有500万平米，房山部分目前看并无明确投入（当然详细内容可以等到4月30日的2018年年报）
东方集团对国开东方持股比例78.4%。基本只有一个已经建设15年的项目：北京青龙湖国际文化会都项目，一个占地2533.6公顷文化旅游小镇项目，涵盖土地一级开发、小城镇建设、国际会议会展、体育公园、主题公园、旅游休闲度假区等多种功能于一体的超级项目。
这几天无数人问伟哥写青龙湖的背景，少数人还疑问是不是想钱想疯了，指望开发商送保护费。伟哥统一解答，就是偶尔说点实话，伟哥最大的优点是从来不收黑钱。（反而是那些只写软文的人应该感谢伟哥，当然，现在没有一句半句文后点评的软文普遍阅读也就几百，写软文最大的原则应该是可以拼命夸好，但不应该捎带着说说伟哥说的实话不对）和谐社会应该是各说各的。
下面这段话来自网友：般若
吐槽几个点吧，区域归属的确丰台房山两区结合部，可那是丰台边界和房山边界的结合部啊，如果是丰台的亲儿子是西局、丽泽、总部基地一带，房山的亲闺女是长阳、城关一带。这地方简直就是捡来的“三不管”孩子。
市政发展方面，有两区各种扯皮不管的前提下，周边一堆堆的国营工厂、军工厂、大型科研单位，用地性质及其复杂，地方的、军队的、村里棚改的啥都有；至于交通，先不说天天早上京港澳高速拥堵情况，就算即便开发商集资开地铁，不在乎成本了，是村就拆迁，涉及上述单位的国营性质，就不是钱能解决的问题了。
在加上上述作者说的，刚需供大于求，错过发展时机，产业配套基本没有。个人觉着要是能坐在燕西华府别墅的房顶上哭也挺幸福的，总比和刚需客户手牵手集体跳*强。
话题：
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