房地产景气指数再上行小阳春很难发展到盛夏-张大伟的财新博客-财新网

楼市止跌了，官方数据显示，房地产很大程度支撑了经济。

国家统计局公布今年一季度中国经济数据。初步核算，一季度国内生产总值213433亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%，与上年四季度相比持平，比上年同期和全年分别回落0.4和0.2个百分点。

统计局数据显示：

2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。

1-3月份，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。

1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。

3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.78，比2月份提高0.21点。

简单分析数据：

1.3月市场出现反弹，单月同比上行8.3%，市场出现累计3个月同比下调。

在1-2月房地产市场相对低迷的情况下，信贷宽松叠加部分城市的政策放松，楼市在3月份再次出现了复苏企稳。

拆分单月数据，房地产的3月单月数据，出现了同比的上调单月商品房销售额高达14236亿，比2018年3月单月的13143亿同比上涨了8.3%。

出现市场复苏的原因主要有几点：

信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。

从区域看，信贷宽松带来了全面影响，一季度人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.81万亿元，其中，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元

1-3月份，东部地区商品房销售面积11636万平方米，同比下降6.8%，降幅比1-2月份收窄2.9个百分点。

2.整体楼市全面上涨难度依然非常大。

楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。

除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。一季度虽然贷款政策出现了明显变化，但1-3月份，商品房销售面积29829万平方米，同比依然是下降0.9%。

从2015年5月开始（2015年5月开始，全国商品房销售额24409亿元，增长3.1%、商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%），房地产开始了本轮上涨，一直持续到2018月12月，持续时间长达44个月。

如果计算销售面积的跌幅出现，也就是从2015年6月开始上涨，一直到2018年12月。时隔43个月，中国历史上，房地产上涨周期最长的一轮牛市，进入调整期。

后续市场走势依然看信贷政策，如果不延续一季度的高位，后续市场很难继续冲高。

3.小阳春很难发展到盛夏，楼市政策有波动。

最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计4月份很可能会表现的更明显。

最近很多之前跌的城市二手房房价又反弹了，主要原因还是信贷刺激下，人为的炒作，过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空！

这一轮小阳春到底多长？核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

从房地产调控内容看，的确出现了多城市宽松，叠加人口政策，其中大量的轻微松绑政策被加码放大。

但也包括北京公积金政策收紧、长沙购房契税收紧等政策对市场有一定的约束影响。

4.3月末，商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米。

库存数据创最近61个月的最低，单月去库存605万平米，也是最近6个月的高点，市场再次活跃。

库存数据看， 2014年2月末51397万平方米

2019年2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米

10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。

8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。

7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。

6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。

信贷的宽松下，楼市去库存再次出现，而房价也又出现上行。

5.投资数据继续有所上涨

2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

投资上涨主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。

房企拿地数据出现了明显减少，需要注意的是，4月份部分城市再次出现抢地现象。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点

中原地产研究中心统计数据显示，热点城市2019年整体土地市场依然处于相对低迷状态中。

6.融资难度大幅度降低。

1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。房企境内外大量融资。宽松的政策影响了购房者需求，也影响了开发商拿地积极性。

7.房地产景气指数再上行。

3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.78，比2月份提高0.21点。

房地产政策最严格的时期已经过去，房地产市场最低迷的时间也过去了。

2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

现在看，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。

截至日前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。

文章原题为“官方数据：房地产全面上行，库存61月新低”

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