3月二手房突破1.6万套价涨下限竞房井喷-张大伟的财新博客-财新网

接着聊市场，3月终于过去了，市场暖意肯定是已经确立了，在3月单日实际签约超过千套二手房的日子有3天，网签体现了2天。伟哥之前说过，对于北京二手房市场来说，月网签住宅超过1.5万套，价格是肯定上行的。

3月份数据已经出现，北京楼市二手房网签住宅16051套，这个数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。这也是2017年317调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

出现2019年3月二手房签约窗口期井喷的原因主要有几点：

1.信贷政策相比之前有所宽松，购房按揭贷款政策基本平稳，另外，市场短期炒作国管公积金政策收紧，也使得部分观望需求加快入市。

2.过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。特别是北京，过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。

3.全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势，包括很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等。

4.各种炒作开始井喷。当然，这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上，叠加很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。所以最近的炒作明显出现了效果。

5.春节后部分新房市场加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。

3月北京供应商品房住宅3707套，继续增加供应，库存积压也持续上升，目的库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控2年多来的最高点。

2019年入市的限价房有望超过6万套。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右，限竞房市场分化非常明显，部分位置优质的项目，去化接近90%，而大部分项目，去年入市来，去化依然不足40%。

截止4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，66期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平米，只签约了22.2%。

整体看，所以项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。

从最近政策角度看，部分城市房地产调控放松，叠加信贷政策相对出现宽松，炒作房价上涨的预期明显上涨。

中介捏造或者无意中创造了一些个案，放大了市场恐慌情绪，不论是二手房买卖还是租赁，你不得不承认，市场已经有机构有了定价权。在一手托两家的交易中，市场淡季打压房主的定价，部分时间点再炒作房价开始暴涨，已经成为了中介的主要工作。

未来市场趋势会如何？

核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大，政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

短期市场将出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，但再涨到之前高位的可能性不存在。

但市场就是这样，卖房的和买房的对冬天都只有7秒钟记忆。刚有点人气。有很多开发商和二手房业主就开始涨价了。

从全国看：购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有：北京、上海、深圳；合肥、济南、南京。

对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整，目前二手房和部分新建商品房的价格对于怕踏空的购房者来说，入市的积极性在提高。

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