楼市小阳春再出“止跌令”-张大伟的财新博客-财新网

最近市场的消息主要集中三方面：部分城市特别是去年跌了的都在人造小阳春，信贷宽松是主因，后续能不能持续要看3-4月的信贷政策。

而很多下调的三四线城市在偷偷降价，无量市场在持续。还有小部分房企资金链紧张，开始加速出货。

四线城市的房价止跌令

赣州市赣县区发布停止特价房销售通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

这其实不是孤案，在之前已经出现多次。

安徽合肥，某楼盘降价6000元/平米，房产局长亲自前往调研，不久，房价便又回涨。

砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

安徽芜湖一家楼盘直接降价5千元销售，由原来1.5万元一平方米，下降到1万元一平方米，当地住建委立即要求不得降价。

这些现象背后有什么原因？其实最核心的原因有两点。

1.房地产降价带来地方土地财政难题。

2.房地产多年的劣根性每逢降价就维权，地方政府一遇维权就维稳。

先来看看地方的土地财政依赖：

自2011年至2018年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元65096亿元。由此可以发现，2018年土地出让金收入为8年来最高，从2015年起，土地出让金收入连续3年增长。

2018年50大城市合计土地出让收入3.74万亿元，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是多年来首次出现土地价格明显下调。

2018年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗，是最近6年来的最高纪录，同比上升167%。三四线城市的土地流标数量也同样处于高位，2018年三四线城市流标住宅土地1203宗，叠加一二线城市的382宗，合计住宅土地流标高达1585宗。

这些都导致地方开始担忧土地财政下调的影响。

三稳下的房地产调控趋势：

楼市兜底论：这么多年，房价只要有下调的迹象或者出现下调，调控政策就必然放松。

那么为什么房地产并没有真正入冬，依然总被兜底？其实原因很简单。

1.房地产有大量的银行信贷

过去十几年的房地产波动历史，与货币政策完全吻合。过去历次小周期波动的背后，外部因素才是主要原因。不论是经济大环境的变化（2008年），还是各项调控政策，都是市场下行的主要原因。

信贷的刺激。央行一月份信贷数据出来了：广义货币(M2）余额186.59万亿元，同比增长8.4%；社会融资规模增量为4.64万亿元，创历史新高，同比多增1.56万亿元；人民币贷款增加3.23万亿元，创单月历史新高，同比多增3284亿元。

2.结果回归稳定

全国很多城市房闹泛滥，大江南北均有波及。有组织有纪律的房闹成为经历过多轮房闹的新特征。

大部分开发商为免自身麻烦，也就“随波逐流”顺遂了“房闹”的要求。

若降价便退房，这样地纵容果真能让普罗大众得了实惠？“房闹”的“无赖式”干扰真能让房价回归所谓“理性”？只怕未必。

2008年、2011年、2014年，也都出现过大规模的此类“房闹”事件，开发商迫于市场和业绩压力，降价销售，购买了前期房源的业主们，因为新开盘项目的价格低于自己此前的购房价格，掐指一算，认为自己损失惨重且这些损失是开发商造成的，或要求退房，或要求补差价，甚至怒砸售楼处。

严格意义上，中国楼市只有在2008年出现过全局下调，而2009年、2012年、2015年的大规模救市养成了房价不能跌的惯性。

三稳成为最关键的政策方向，一城一策的核心就是三稳。

稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调，大部分省份都明确提及。

最近是各地大会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

话题：