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爱屋吉屋倒闭了?它已经消失在人海很久了。过去几年喊着互联网思维颠覆的企业,其实不只这一家。
 
房地产中介行业里面也出现过多次新模式意图颠覆,但最后的结果依然是一家独大。
 
关于这个伟哥从多年前就写过很多次。2015年伟哥就写过,房地产中介不可能有颠覆模式。门店和规模就这么原始就这么简单决定了话语权和利润。
 
 
其实爱屋吉屋的死去原因逻辑非常简单:简单的一句话就是,中国房地产市场供需结构畸形,客户毫无话语权,讨好购房客户毫无用处。
 
伟哥简单的聊聊这个事:
 
踏着春风祥云来的爱屋吉屋
 
2014年,以“干掉中介,让门店滚粗”口号脱颖而出的爱屋吉屋,定位为“第一家线上线下整合的专业房地产中介公司”,最早提出用O2O方式杀入传统中介行业,并试图颠覆行业玩法。
 
截至2015年11月,爱屋吉屋仅在创立后的一年零三个月中就完成了5轮融资,整体融资额达3.5亿美元,投资方包括淡马锡、高榕资本、顺为基金等。
 
成立18个月,爱屋吉屋的估值便升至10亿美元。
 
为什么看着逻辑很清楚的互联网中介模式,在中国毫无生机?
 
1.简单的聊聊单边代理与双边代理
 
中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。
 
房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。
 
但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。
 
但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。
 
中国的中介从根源上的弊端,就是这个双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。
 
这是一切中介生意的基本原则和逻辑,你只能讨好有话语权的一方,而互联网中介看似无懈可击的生意模式——降价,在中介行业里毫无颠覆能力。
 
2.互联网中介做大的可行性
 
如果市场充分竞争的,那么互联网中介还有可能有一定的生存空间。
 
市场如果是分散的,因为中介之间的竞争,所以对市场的影响相对较小,因为有些中介为了市场占有率,只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年(因为市场温度不高,并非完全的卖方市场)互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者,也的确获得了一部分的市场份额。
 
但在2015-2016年,随着市场的火爆,导致在交易市场,买方成为了绝对的弱势群体,而这种滚雪球的变化,也就导致了竞争失衡。买卖过二手房的人都会感觉到,在2015-2016年,基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。
 
因为这种模式存在,这种垄断规模存在,事实上,起到了对二手房市场加杠杆的作用,未来如果市场扭转,下调也会起到加速下调的作用。
 
所以在北京、上海这样的市场,二手房占比已经高达80%-90%,这种情况下,占据50%交易的中介的确意愿上是要求成交量高位的。
 
3.代理费的上涨是行业供需畸形的必然
 
去年底上海有中介宣布涨价,二手房交易中,过分讨好了房主(报高价)、讨好了经纪人(增加分成),推动房价上涨,要求必然是延长金融等收费链条,必然就会导致很多不规范的行为。
 
中介代理费高价的产生,更大的程度是来源于规模,而不是服务。在高房价时代,房屋交易是低频次的。而这其实不符合互联网高估值的要求。
 
“痛点、刚需和高频”将是互联网思维下未来所有行业发展的核心逻辑。
 
第一,基于社区居民生活方式和需求的痛点,解决一个是一个,解决一对是一对,行动最重要。
 
第二,刚需最重要,改善也是刚需,体验也是刚需。
 
第三,高频决定了业务规模,企业毕竟要赚钱的。
 
互联网思维已经全面退潮,资本不再继续输送弹药,也是导致爱屋吉屋失败的重要原因。
 
所以归根结底,爱屋吉屋的模式是对的,但生在了一个错误畸形的市场——赢得房主就赢得了一切(开发商就是拿到地就万岁)。
 
爱屋吉屋的死去也揭露了购房者无力的悲催现实,因为处于生物链的底层,毫无话语权,过去房地产市场没有成功的模式讨好购房者,未来也很难有商业模式是讨好购房者的。
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张大伟

张大伟

645篇文章 1次访问 145天前更新

中原地产首席分析师

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