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快醒醒，今天工作日了。
在第一个工作日，还是空谈一下猪年市场。
写过好几次20句话了，最近房地产市场又有了些变化，伟哥帮你梳理，罗列点最近的热点，希望对大家在2019年买房卖房有点帮助。
1.大年初一早上被鞭炮吵醒的地方，基本买房就危险了。现在基本只有经济差的三四线城市和农村不禁鞭炮了。
三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后，面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市，房价调整幅度可能更大一些。
2.春晚收视率高的地方工作不好找
经济越不发达的地区，看春晚的人越多。
3.返乡置业熄火
2019年猪年中国房地产市场主要看三四线城市，在春节期间就体现了出来。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年整体看，返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。
相比较2018年年春节期间因为一二线城市房价上涨后带动的板块轮动推动三四线返乡置业高峰，2018年一年，大部分三四线城市均明显上涨，到了下半年整体市场开始退烧，特别是棚户区改造的需求在2017-2018年开始高峰下滑后，整体市场需求降温。
大部分三四线城市楼市在2019年春节期间开启了观望+有价无市的现象。这也使得很多重仓三四线城市的房企开始销售乏力。
2019楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。
4.一城一策和调控松绑
稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。
最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。
房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。
稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。
未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
5.一二线城市上半年跌成定局
三季度会不会起来看信贷，1月一线城市整体环比下降38.0%，其中广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京降幅次之，超40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。
同比来看，受政策持续影响，一线城市整体成交较去年同期上升1.0%。
整体看，二线城市环比也明显下调，同比有轻微下降。三四线则出现了退烧现象。
6.关注中美，关注杠杆安全
买房，是了解一个城市最快、最有效的办法，这也是人生中你被城市化的第三步。第一步是高考选大学，第二步是找工作。未来一年关键看2月份的经济走势，特别是即将开始的贸易谈判。另外一季度经济数据也将明显影响未来的信贷政策。
7.不要老看动不动几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准
本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。
其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
8.租赁只能是买房前的过渡准备，千万不要多花钱租房，尽量多存钱做首付，忽悠租房的人都在买房，什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房，那你再考虑租一辈子。
9.对于各种保障房，有能力的尽量别买，因为不能自由上市的房产，已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的，现在看，很多北京2环内的居民拿的还是私产。
10.珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。
千万别想着在大城市的外围买套房投资，将来有机会能升级换到大城市。
11.全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？
12.买什么房子能赚钱？天天有人问，我也不知道。要是我能知道，我就不码字了。我也没发现能知道的人。要是发现，我帮你问问。
13.我是如何预测房价的，回顾过去，伟哥自己算是买房没有失败过，多少有点经验，买房经验很简单，就是看政策。看银行信贷，去看资金成本是上行也是下降。
14.城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
15.中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。什么时候被用作夜壶，什么时候房地产才会起来，但过去3年房价涨幅太疯狂了，也到了应该调整的时间点。
16.什么叫长效机制？看看你在的城市对比2013年，过去5年房价涨了多少。
考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。
17.为什么要房住不炒？买房必须要买你舍不得卖的，这种房子，才有价值，如果你自己都不想去住，你觉得能赚？
18.别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。
房地产市场的数据失真，只能对比，不能看绝对值，网签数据滞后与双合同依然在2019年影响市场。因为很多城市开始限制双合同，2019年很可能出现网签价格涨，实际市场跌的现象。
19.房地产税是工具，且不说最近几年肯定不会落地，就算落地，影响也不是政策本身，而是执行的税率和税基，到底收多少，如何收，才是关键。
20.千万别只看官方的报告，要看信贷真实释放量和可售商品房住宅货量！千万别看标杆房企特别是万科说什么，一定要看他们在做什么，拿了什么地，拿了多少地，拿地节奏。（以前发过）
到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的物业。
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展，GDP涨幅6，这个临界点是会不会刺激房地产的关键。
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