17.16亿平方米+14.99万亿元中国房地产再次刷新纪录-张大伟的财新博客-财新网

统计局数据显示：

2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。

除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市的拐点已经出现。

1.2018年，再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月刷新历史记录

2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元

2016年，商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元，增长12.2%

2018年12月单月在房地产企业冲刺下，也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录。历史上第一次单月销售2万亿。

从全国市场看，二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。

2.市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免

从市场走势看，已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，12月虽然短期冲刺销售有所上行，但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。

2019年如果政策不变，市场将出现明显调整，市场拐点已经出现。

3.库存去化降速，库存57个月新低

库存数据看，2014年4月末，商品房待售面积52652万平方米。2014年3月末52163万平方米

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米

10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。

8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。

7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。

6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。

随着楼市去库存的接近完成，大部分城市成交量放缓，库存去化出现了降速。

4.投资数据年内最低

2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点

中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据，新开工数据依然处于高位，但需要注意的是拿地数据出现下调。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点

5.销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。

从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。

房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企的资金压力依然较大。

6.房地产景气指数连续3个月下调

连续3个月，出现了下调。2019年如果不出现明显的房地产调控政策转向，楼市进入调整期难免。

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。

11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比10月份回落0.03点。

2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅最低。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。

50大城市平均楼面价为2277元每平米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。

2018年房地产调控，450次调控刷新历史记录，房地产调控政策见底

中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。

其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。

2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全国各地在10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。限商、限售，多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

12月虽然政策不多，但从地方到中央的这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。

随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。

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