陷阱房-张大伟的财新博客-财新网

最近楼市有很多搞笑新闻，罗列一下。

1.房贷利率突然暴跌的新闻，假的，因为降准带来的资金并未出现，统计机构把股份制银行的无市场占有率的宣传利率数据当成市场数据。

2.房地产企业销售额突破历史记录，30家房企销售额过千亿？假的，实际真实过千亿销售额企业只有不足15家，大部分都是合作的项目份额。

3.北京出现两宗不限价土地，被认为是房地产政策宽松。这今天继续聊聊，北京的限竞房市场。

北京的陷阱房——5000亿投资卖了500亿

中国历史上有一类非常奇怪的房屋叫地坑院.

对于最近几年的开发商来说，限竞房已经成为地坑院。

截止日前，北京合计入市了38个限竞房项目，合计53期，供应的限竞房住宅有24767套、合计的建筑面积是291.7万平米（其中部分含地下）而整体合计签约只有50万平米4967套，网签比例刚好20%，当然因为部分项目入市时间是12月，还在陆续网签中，但整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

1.影响有多大？

87宗限竞房项目，合计88个项目，住宅部分体量高达839.33万平米，3124亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这88个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计250亿，实际也就只有500亿，也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说，开盘能去化三成-四成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

2.未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了250万平米，按照土地面积还有590万平米，而从等待入市的土地看。

累计挂牌待入市土地高达32宗，合计起价441.4亿，都将在春节前出让。

其中多达24宗是住宅地块，另外还有部分工业属性等地块。

住宅用地全部是限竞房与共有产权房，预计最后合计1月土地出让金将超过300亿，其中限竞房在春节前还有150万以上平米土地。

也就是不考虑未来，只看2019年春节前入市的土地，北京合计将有100个限竞房项目，大约1000万平米，开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止，从第一宗地开始，两年时间只网签了250亿，真实销售500亿。

3.90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

合计87宗地块88个限竞房项目的北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10%-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

整体市场情况.限竞房进入全行业亏损中！

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房。

首先，当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。

第三，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五，从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。

北京的限竞房已经是陷阱房，如果不放松非普通住宅标准+认房又认贷，北京楼市2019年将非常惨烈，除了少数优质的项目，其他将哀鸿遍野。

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