迎接2019年，每一个奋斗的日子都值得期待-张大伟的财新博客-财新网

别把行情当能力，这是龙湖吴亚军最经典的一句话，而过去20年的房地产市场有几个人能证明自己可以逆行情生存的？

2019年可以说地产行业迎接一次证明能力的机会了。

2018年房企各层面被焦虑和压力所笼盖。一方面融资难、发展难，“活下去”变得艰难。另一方面房企还面临转型难，多元化布局不如预期，转型仍在测试阶段，多数业务并不算是真正推出的产品。

当市场出现重大变化时，房企运营策略不得不及时调整。当然调整的不只是阶段性目标，还涉及公司各个团队的适应度、人员配备、甚至组织架构的重新组合。

过去十多年，站在风口的房地产行业俨然成为了当下中国最大的名利场。

提一个问题，过去业绩，除去“行情”的功劳，有多少是属于“自身能力”的贡献？

德意志银行最新发布的数据显示：截至12月20日，2018年已有93%的资产负回报，占比为1901年来最高，比上个世纪大萧条时期还要糟糕。

房地产也一样，2018年大概率将是未来3年甚至5年的最高峰一年，当然北京这些城市已经出现了凛冬。

2018年其实已经是大浪淘沙，而2019年才真是“别把行情当能力”。

截止2018年11月，本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据，9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下调。11月单月同比下调了5%。这已经是连续第3个月度数据同比下调。

按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然刷新年度历史记录，但销售面积很可能低于2017年，楼市拐点可以说出现了。

截止日前，年内北京楼市入市的商品房住宅套数高达41983套，是最近3年的最高点，同比涨幅高达50.3%。

2018年北京楼市总结，成交量刷新历史最差记录，北京楼市供应情况：

在供应量井喷的同时，成交套数2018年只有24971套，刷新年度最低记录已经成为定局。历史上连续2次出现年成交新建商品房住宅不足3万套的情况。对比2017年供应少，2018年供应井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套，也刷新最近3年的最高点。

限竞房是2018年来北京楼市供应井喷的最主要原因。截至日前，北京入市限竞房项目37个合计入市47期，供应限竞房住宅22323套，网签数据只有4505套，占比只有20%。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。未来继续井喷的供应到目前为止北京限价房只供应了251万平米。

截止日前，北京累计供应的限竞房土地合计85宗地块86个项目，808万平米，北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右，大约5万套限竞房。

那么如何迎接惨淡的2019年？

1.政策底部已经出现，市场底部何时出现未知！

11-12月楼市政策明显减少，只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

首先，从地方政府来说，在2018年年末如此急切的松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力，依赖房地产发展的地方遇到房地产有降温迹象，松绑调控是必然。

其次，从松绑的调控政策内容看，信贷政策因为是央行等更高级别把控，对于地方来说，很多城市其实只有限价和限售政策。松绑后，基本也就意味着地方出台的所有政策都取消了。

第三，最近经济工作会议、住建部会议都明确了房地产调控的地方主体责任，当然也要求了房住不炒，这种情况下，对于很多地方来说，更希望低调的松绑政策，如果松绑过关，后续肯定会有更多的城市和更有效的松绑政策出台。

2.房地产民企思考如何活下去，非民企拿地占主流

从住宅类土地成交结构看，2018年高总价地块基本全部非民获得，这也就是2019年的趋势。

3.2017-2018年是发愁如何买房，2019年将是如何退房

最近各地房闹爆发，房闹们的最大理由都是买房时的双合同：

在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同。

除了双合同还有占用绿地等各种纠纷将考验2019年的你们。

4.地王售价与地价倒挂将普遍出现

当时拿地价格是按照预期计算的，而楼市因为各种调控政策影响，出现了降温降价，这种情况下，降价入市难免。

这个不是个案，从全国看，南京、厦门等城市已经出现一批亏本入市项目。这些城市的主要特点都是2017年周围一波高价地。而当下房价都出现了调整。包括北京等城市也已经出现了部分限竞房项目，因为对销售速度过于乐观，出现了实际亏损的现象。

从趋势看，楼市调整才刚刚开始，如果政策不变，没有救市政策出现，后续亏损项目可能会更多。

当然，对于地王项目来说，部分项目初期低价入市的项目属于全盘相对位置较差，容积率较高的部分房源，而且后续的市场变化不确定，所以是不是全盘亏损很难说。对于楼市来说，现金流比利润更关键的时代到来了

5.资金价格逐渐降低，开发商融资难有所缓解

27日，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行。累计规模约接近300亿。截至11月来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。融资最困难的时候已经过去，所以最近土地市场又开始出现了拿地集中的现象。

6.租赁企业将大量倒闭

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性，非常非常低。改建、装修后的房源，必须符合空气质量相关要求。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

7.2018年是转折点，2019年是小年

2018年1月份，万科实实现合同销售金额679.8亿元，同比增加41.27%。2017年刷新历史的记录给了很多企业大量结转的机会。2018年从销售额看，依然可以冲高，但已经连续2个月出现同比下调。

楼市单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市接近拐点

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

8.什么时候抄底？

抄底的意义就是要跌过的地方，惯例看，跌过的或者多年不涨的地方涨起来更快，没跌过的或者刚涨过的地方谈不上抄底，

2019年是供应大年，2018年大部分城市都在上涨，过去几年的小周期已经紊乱。未来市场最容易有起色的肯定是北京及环京，另外包括厦门这些城市。什么时候这些地方见底了，其他区域市场才有见底的可能性。

最后，打个鸡血，做好准备吧，因为未来回顾2018年做房地产的你很可能认为这是未来多年最好的一年。在动荡的时代里面最大的危险不是动荡，而是仍然用过去的思维逻辑。

迎接2019年，每一个可以奋斗的日子都值得期待！

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