2018年中国房地产市场绕不过的十个关键词-张大伟的财新博客-财新网

2018年对房地产人来说是最繁忙的一年，房子越是不好卖，各种事就越多。

统计局数据：1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%。

又到了一年总结的时候，各路大神开始预测明年房价会跌多少了，最极端的现在出现了预测到2019年4月房价要跌20%-30%。

伟哥还是那句话，中国房价是没法预测的，因为非市场经济形态，房价短期走势看政策，中期走势看政策，长期走势还是看政策。

预测是不靠谱的，但回顾这个可以给未来很多启示，那么即将过去的2018年，如何总结？其实有10个关键词基本就可以总结了2018年。

1.调控潮，全年450次调控！

12月上旬，全国各地房地产调控政策继续发布，合计次数达到了8次，政策内容基本都是规范房地产市场各种乱象。

从11-12月整体看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。12月出现了承德扩大限购范围，其他城市政策基本处于平稳中。

截至目前，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。（全年有望达到450次）

从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

首先，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足，一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

其次，2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。

第三，楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11-12月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。

虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

第四，从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。

2.房地产税

犹记得2018年最搞笑的预测就是2018年房地产税落地。

狼来了喊了几十年，在2018年如果有一个政策关键词的话，不动产登记+房地产税，依然是最关键的一个词语。在2018年，不动产登记有全面落地的举措，而房地产税也有了更多讯息。

当然，距离真实全面落地，伟哥觉得起码还有3年以上的时间，特别是市场退烧后，还会不会加速？很难说。

房地产税作为一个新税种，其实要开征必须有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。

3.房闹

在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同。

什么是双合同？用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够说出价卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的，而最大的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

4.租金涨+甲醛

现在的年轻人还能这么轻松吗？

很多城市的房租在非常非常明显的快速上涨。

租金上涨其实不是新闻，最近几年租金一直在上涨，但为什么最近突然翻天覆地的新闻出现？其实伟哥觉得和一个网贴非常有关系。

随后各种关于租赁过程中的租金贷，甲醛房，长租公寓企业跑路，成为贯穿2018年的最明显关键词。

5.抢人大战

从人口角度看，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄等！全国已经有接近30个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策。

大专以上学历凭毕业证即可落户，简化人才落户手续，提高人才落户效率，符合现代产业发展需求的优秀青年人才以及全日制大专及以上高等院校毕业生凭身份证、毕业证即可办理落户手续，公安部门即报即批、当日办结。

6.房贷利率

原来不同城市之间，房贷的利率差距巨大。

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没有95折，基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20%-30%。

从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。

同样是首套房，当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。

每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高达38.6万。

7.棚户区改造

棚改在过去几年年，是大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因，2008-2013年，全国棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。

特别是棚户区改造的货币化安置：2013-2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。

2018年围绕棚改是不是会变化，有多轮市场变化。

8.改名与活下去

有个笑话，现在骂人已经是“你们家房地产，你们全家都是房地产”。

"房地产"成了贬义词，最近流行改名，哪家企业名称里面还有房地产，好像就会被鄙视。从年销售几千亿的龙头，到百亿级别的区域公司，最近都在忙着把自己公司名称里面“房地产”这几个词删除。不完全统计，2018年已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。

喊活下去也成为了2018年一道亮丽的风景线。

9.土地流标

一二线城市住宅土地流标依然高位，即使其他成交的住宅土地，基本也以底价成交为主。

中原地产研究中心统计数据显示：截止到12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高记录。同比上涨140%(2017全年流标148宗截止当年12月17月135宗)

不仅仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，年内三四线城市流标住宅土地1177宗，叠加一二线城市，合计住宅土地流标年内高达1501块。

10.房屋质量

不管你爱不爱喝酒，“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过，年份好的葡萄酒价值更高，这叫做“大年”，而如果天公不美，自然灾害频发，这就是“小年”。

房地产也一样，因为调控，在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样，房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而2018年，因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大。因为监管越少。

快周转的恶果，2018年是快周转恶果爆发元年。

所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。

2018年你买到的房子，大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧。

限价的恶果。

很多人说，限价下，开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的，因为限价，导致开发商感觉自己亏了，而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题，这种情况下，一房难求，房子盖的太好反应不到市场价格上。

导致大部分开发商都不求产品，只求完成任务。

能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料；这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地；

设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

很多开发商的建设量是外包、分包，但对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力。

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