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昨天很多人很激动，国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。
这个文件有两个附件，其中有一个附件，被很多人广泛的传阅，但忘记了看正文和附件二。
附件一：文中提到了标准，其中有房地产业。
但实际政策是什么意思？我们看看文件正文和附件二：
正文内容提及：（二）申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。
附件二也明确提及了：
和房地产相关的只有9.2.3，保障性住房类业务应披露以下内容：发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。
很多人会疑问了，这政策是悖论？
2016年11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。
公司债和企业债的区别主要体现在六大方面。
一是在发行制度上，公司债采取核准制，由证监会进行审核，证监会有权决定是否准许其发行，对总体发行规模没有一定的约束。企业债采取的是审核制，由国家发改委进行审核，发改委每年会定下一定的发行额度；
二是在发行条件方面，公司债相对比较宽松；
三是在担保上，公司债采取无担保形式，而企业债要求由银行或集团进行担保；
四是两者在发行定价上也有显著的差别。公司债的最终定价由发行人和保荐人通过市场询价来确定，类似于A股和可转债的定价。而企业债的利率限制是要求发债利率不高于同期银行存款利率的40%；
五是发行状况方面，公司债可采取一次核准，多次发行。企业债一般要求在通过审批后一年内发完；
六是公司债在信用评级制度方面有所突破，可以说与国际接轨。也即受托人对公司的管理状况要定时跟踪，进行信息披露。
最后，政策从来没有改变。
12月12日早间，万科企业股份有限公司发布公告称，根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据。
12月11日，花样年控股集团有限公司发布公告称，其全资附属公司花样年集团（中国）有限公司拟公开发行2018年第一期公司债券，发行额度不超过10亿元人民币，预期票面利率区间为7.00%至8.00%。
12月11日早间，世茂房地产控股有限公司公告称，公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据，该额外票据将与2021年到期2.5亿美元票据合并及组成单一系列，利率6.375%。
12月10日，重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年55亿元公司债券（第三期）的项目状态更新为“已受理”
11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。
从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。
首先，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的述求明显上涨。
其次，从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债，基本在5%-6%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。
第三，虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，更是压力非常大，但房企的资金压力下，依然需求量非常大。
随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。
2018年虽然房地产企业销售依然有望刷新历史记录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。
随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。
在调控持续加码的趋势下，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。
最后总结一下：从资金情况看，房地产行业资金面肯定是收紧了，但肯定算不上寒冬。而且很可能最严格的时间点已经过去。2018年感觉资金冷只是因为过去3年资金太宽裕。当下对于30亿以上的住宅地块，90%都非民企获得，资金面依然紧张。
房地产目前房地产企业的资金压力相比2015-2017年有非常大幅度的收紧 从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续高压，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且趋势看，2019年依然将持续资金压力。
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