预测房价的人基本都是骗子，能决定房价的其实短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

而政策里面最直接的其实就是利率，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好，如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。

但最近，平稳降低逐渐成为了主流！

据记者了解，杭州10月底，工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房，甚至还包括二套房。

首先，个案数据意义不大，房贷利率已经触顶！

房贷利率最近2个月肯定是没涨，而且很多银行的确降低了。个别机构发布的所谓房贷利率持续上涨22个月，是假数据。

根据央行官方公布的数据显示，截止2018年9月末，个人住房贷款余额已达24.97万亿，9月新增个人房贷加权平均已达利率为5.72%，6月份加权平均利率为5.60%，比3月份上升0.18个百分点。

官方：首套二套房贷利率5.72，你看到的其他数据是骗你的。2017年9月加权平均利率为5.01%，12 月加权平均利率为5.26%。

关于房贷的新闻很多，有很多媒体引用个别统计机构的数据：10月房贷首套房贷利率5.71。

以媒体报道的机构公布的2018年3月份全国首套房贷利率平均5.51为例。央行公布的数据包括所有贷款的房贷加权平均利率只有5.42。2017年12月机构公布的首套房贷利率是5.38，而央行公布的所有房贷平均利率是5.26。

其次，房贷降低10%变动影响多大？100万少付利息11.1万。

从过去1年多时间看，从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折，在基准利率不变的情况下，当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%（超过20%很少）。

贷款100万，30年，从一年多前的利率到现在，购房者需要多支付利息多达37.6万。

最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率，相当于100万30年利息减少11.1万。

同样是首套房，当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。

每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高达38.6万。

第三，银行在趁火打劫。

从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率到基准上浮，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。

简单测算，按照北京等城市的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

从利率角度看，针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？

如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？

中国过去20年，最赚钱的上市公司肯定是银行。

第四，存量贷款购房者，利率很难变化。

房贷合同中，针对已经签约的贷款购房者，不变动折扣，所以如果变动幅度不大，所以当下对于9月份前的购房者而言，很可能是最近多年房贷最高。

最近整个社会的资金成本都在降低，房贷利率的下调也可以预期。但因为接近年末，预计变动幅度不会太大。