统计局房价：银十退烧二手房14城跌率先出拐点-张大伟的财新博客-财新网

官方的房价数据终于出来了，不太乐观。很多城市二手房价格下调了：

统计局官方公布数据显示：

从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

统计局的数据参考意义还是比很多机构的数据要大一些。

1.涨幅回落，二手房出现多城市下调

在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是，二手房价格出现了明显变化。

合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门、下调最多达到了0.9%。

另外深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。

同比看，北京、上海、厦门二手房价格也出现了同比下调。

为什么二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨的主要原因有几点：

首先，限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格失真，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年，这些城市针对新建住宅限价严格，所以新房价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调，但最近对双合同的监管使得统计上的新房价格依然上涨。

其次，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响更大。

另外经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。

第三，从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。

预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

2.新建商品房住宅分化明显，中西部城市成为房价上涨主力

从平均房价涨幅看，新建住宅10月份环比上涨1%，相比之前高峰期明显回落。从不同城市看，有4个城市房价出现了环比下调，深圳、三亚、温州、厦门。

64个城市环比上涨，其中上涨最明显的是贵阳、石家庄、武汉。

全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。

（西部地区包括的省级行政区共12个，分别是四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古；中部地区有8个省级行政区，分别是山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；）

3.从城市看，房价上涨集中三线热点城市

二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

楼市单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市接近拐点。

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

预计2019年楼市很可能出现同比成交量的累计下调。

10月单月，楼市成交面积同比下调，全国市场分化

截止2018年10月，本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据，9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。

4.政策再次全面升级，市场整体分化，金九银十退烧

2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。

中原地产研究中心统计数据显示，年内叠加10月份的24次楼市调控，房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。

楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。

虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。

10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

之前支撑市场上涨的三线城市，最近均出现了上涨乏力现象，热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

话题：